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Haushaltsausschuss gibt Landesmittel für Libeskind-Bau frei

Hannover/Lüneburg. Das Land Niedersachsen gibt die bereits im Jahre 2012 zugesagten 21 Millionen Euro Fördergelder für den Bau des neuen Zentralgebäudes der Leuphana Universität Lüneburg frei. Einen entsprechenden Beschluss fasste heute, Mittwoch, der Ausschuss für Haushalt und Finanzen des Niedersächsischen Landtags einstimmig. Auch der neue Landtag unterstützt damit nach intensiver Prüfung aller von der Universität vorgelegten Unterlagen das Bauprojekt der Lüneburger Hochschule. Damit hat die Leuphana ein weiteres wichtiges Etappenziel erreicht. Angesichts anhaltender Kritik an dem Neubau und dessen Finanzierung reagiert die Leuphana erleichtert. Universitätspräsident Sascha Spoun spricht von einer „wegweisenden Entscheidung“.

Konkret ging es bei den Beratungen um die Nachtrags-Bauunterlage N-ZBau. Die Universität hatte das Dokument dem Land Niedersachsen bereits im Herbst des vergangenen Jahres vorgelegt. Sie erläutert darin Errichtungskosten in Höhe von 76,05 Mio. Euro. Deren Finanzierung ist sichergestellt. Darüber hinaus kalkuliert die Hochschule unverändert mit Risiken in Höhe von 8,4 Mio. Euro. Um Vorsorge für den Fall zu treffen, dass solche Risiken tatsächlich eintreten, hatte der Stiftungsrat der Leuphana das Präsidium Anfang Mai mit der Entwicklung eines entsprechenden Konzepts beauftragt.

Unabhängig davon hat die Leuphana in enger Zusammenarbeit mit den zuständigen Stellen des Landes inzwischen Einsparmöglichkeiten in Höhe von rund 3,7 Millionen Euro für das Bauprojekt identifiziert. Die Einsparungen sollen vor allem bei der Haustechnik und der Gestaltung von Außenanlagen erzielt werden. Größere Summen ergeben sich durch den Verzicht auf Betonkerntemperierung (200.000 €) und Kühldecken (500.000 €), eine abgespeckte Gebäudeautomation (500.000 €), Reduktionen bei Medientechnik (300.000 €) und Beleuchtung (300.000 €) sowie durch eine Optimierung der Lüftungsanlagen (100.000 €).

Schon vor der Sitzung des Landtagsausschusses hatte Dr. Volker Meyer-Guckel, Vorsitzender des Stiftungsrates der Leuphana, auf die in letzter Zeit unternommenen Anstrengungen zur gemeinsamen Lösung der Probleme hingewiesen. Er nannte in diesem Zusammenhang den Baubeirat des Stiftungsrats und die Steuerungsrunde von Leuphana, Oberfinanzdirektion und Fachministerium. Den Schulterschluss zwischen Universität und Landesregierung wertete er als klares Signal für den erfolgreichen Abschluss der Baumaßnahme.

2 Kommentare

  1. Ein Danaergeschenk zum Wahltag

    Zusammenfassung des Landesrechnungshofberichts 2014

    AStA Universität Lüneburg, 20. Mai 2014

    Neben der Oberfinanzdirektion (OFD) hat sich auch der Landesrechnungshof (LRH) zu den Bauunterlagen des Zentralgebäudes geäußert. Die diesbezügliche Prüfmitteilung liegt dem AStA nun vor.

    Allgemeines
    Der Landesrechnungshof äußert eingangs grundsätzliche Bedenken im Bezug auf die Kostenberechnung und die Finanzierung des Gebäudes und präzisiert diese dann im Laufe des Berichts. Als Grundlage für die Beurteilung der Bauplanungen dient die Bauunterlage, die durch die Universität zur Verfügung gestellt wurde. Der Landesrechnungshof schließt sich der Kritik durch die OFD an und weist ebenfalls darauf hin, dass die vorliegende Unterlage aufgrund ihrer Unvollständigkeit nicht den gesetzlichen Vorgaben an eine solche Bauunterlage entspräche und nur eingeschränkt prüfbar sei. Es wird in dem Bericht mehrfach bemängelt, dass Veränderungen in der Bauplanung zwar erwähnt, aber nicht erläutert werden. So seien die seit 2011 entstandenen Mehrkosten in den Unterlagen der Universität durch „Massenmehrungen“, „zusätzliche Nutzerwünsche“, „Preissteigerungen“ und „bautechnisch unabweisbare Zusatzmaßnahmen“ begründet worden, eine genauere Erklärung der „zusätzlichen Nutzerwünsche“ und der „bautechnisch unabweisbaren Zusatzmaßnahmen“ habe jedoch nicht vorgelegen, sodass eine Beurteilung nicht möglich war.

    Auch kritisiert der Bericht die Rolle des Stiftungsrats. Da die Bauherrenschaft bei der Stiftungshochschule liegt, könne diese abweichend vom Landesstandard Projekte entwickeln und sich der Kontrolle durch das MWK entziehen. Der LRH dazu: „Auch wenn jeweils Vertreter des MWK im Stiftungsrat vertreten sind, scheint dieses Gremium wenig geeignet, Landesinteressen bzw. eine wirksame Kontrolle der Baumaßnahmen zu gewährleisten.“

    Mängel der Kostenberechnung
    Wie auch die Oberfinanzdirektion erkennt der Landesrechnungshof bereits in dem Planungsstand von 2011 eine Unterveranschlagung von 30 Mio. € und geht im Folgenden auf Mehrkosten, „nicht genutzte“ und „noch realisierbare Einsparpotentiale“ ein.

    Zu den nicht eingerechneten Mehrkosten zählen unter anderem das ÖPP-Verfahren (Öffentlich-Private-Partnerschaft). In dem ÖPP-Verfahren wurde nach Investoren für das Gebäude gesucht. Dieses Verfahren blieb erfolglos, dennoch seien Kosten in Höhe von ca. 2 Mio. € entstanden. Bis jetzt wurden die Kosten vom Land getragen, müssten aber formal noch den Kosten für den Bau hinzugefügt werden. Auch die Nutzungs- und Instandhaltungskosten liegen nach Schätzungen des LRH deutlich höher als von der Uni veranschlagt. Aufgrund des geänderten Küchenkonzepts werden erhöhte Nebenkosten erwartet, die Erhöhung der Flächen führt zu einem erhöhten Reinigungsbedarf und auch die aufwändige Fassade sowie Architektur lassen laut LRH höhere Instandhaltungskosten erwarten, als bisher eingerechnet.

    Flächen- und Planungsdaten
    Der LRH stellt fest, dass sich die Bruttorauminhalte des Gebäudes seit 2008 stark verändert haben, die Grundfläche jedoch weitgehend konstant geblieben ist. Es folgt die Schlussfolgerung, dass die Kubatur des Gebäudes „letztlich entscheidendes Planungskriterium“ gewesen sei und keine Anpassung an die benötigten Flächen stattgefunden habe. Dies bestätigt die bereits durch den OFD-Bericht angeregten Verdacht, dass die besondere Ausgestaltung des Gebäudes seiner Zweckmäßigkeit übergeordnet wurde. Im Zusammenhang mit dem Raumbedarf weist auch der LRH darauf hin, dass der Verbleib der Maschinenhalle dringend geklärt werden muss.

    Einsparmöglichkeiten
    Ein mögliches Einsparpotential hätte das ÖPP-Verfahren geboten, da private Investoren auch für die höheren Standards des Gebäudes aufgekommen wären. Der LRH kritisiert ausdrücklich, dass der Bau den durch das Scheitern des ÖPP-Verfahrens veränderten Gegebenheiten hätte angepasst und die Standards hätten reduziert werden müssen.

    In den gesetzten Standards liegen weitere nicht genutzte Einsparpotentiale. Dazu gehören doppelte Böden im gesamten Gebäude, die technisch aufwändige Fassade und der durch die Gebäudehöhe bedingte Status als Hochhaus.

    „Noch realisierbare Einsparpotentiale“ sieht der Landesrechnungshof in der Kühlanlage, da laut der aktuellen Planung durch Kühldecken ¼ des Gebäudes permanent gekühlt werden soll, sowie im Ausbau der Seminarräume im 7. OG und bei der geplanten Regenwassernutzung. Insgesamt seien dadurch Einsparungen in Höhe von ca. 1,5 Mio. € möglich.

    Finanzierung des Zentralgebäudes
    Im Oktober 2013 legte die Universität einen erneuten Finanzierungsplan vor. Je nach Szenario seien Beträge von ca. 3 Mio. € bis 23 Mio. € nicht gesichert. Die einzelnen Punkte werden in einer Tabelle erläutert, die hier aus technischen Gründen nicht abgebildet werden kann.

    Förderbetrag BMWi
    Die Förderung des Bundesministeriums für Wirtschaft für das energieoptimierte Bauen weise eine Förderhöhe von 3,447 Mio. € aus. Bislang seien nur 2 Mio. € für die Baufinanzierung verplant gewesen, mittlerweile solle aber der volle Betrag dafür angesetzt werden. Daher ist es „fraglich, ob die gesamte Fördersumme beim Zentralgebäude als Finanzierungsbaustein in Ansatz gebracht werden kann“. Unklar bleibe, wie andere Maßnahmen außerhalb des Zentralgebäudes zur Energieoptimierung (Höhe 1,447 Mio. €) finanziert werden sollen.

    EU-Förderung – Innovationsinkubator
    Bis zum 31.12.2015 müssten ca. 60 Mio. € verbaut und abgerechnet werden, damit die Förderung des EFRE in Höhe von 14 Mio. € abgerechnet werden könne. Der LRH ist skeptisch, dass tatsächlich bis zum 31.12.2015 „Auszahlungen in Höhe von 60 Mio. € für erbrachte Bauleistungen möglich sein werden“.

    Auch sei die Mittel-Zuwendung daran geknüpft, dass das Zentralgebäude als Net-Zero-Emission-Building gebaut werde. Der Begriff sei gesetzlich nicht geregelt und auch sei auf Grund fehlender Nachweise unklar, „ob und inwieweit das Gebäude als ‚Net-Zero-Emission-Building‘ konzipiert wurde, und wie ggf. der Nachweis gegenüber dem Zuwendungsgeber geführt werden soll“. So seien z.B. keine Angaben zur CO2-Emission im Energieausweis des Gebäudes enthalten.

    Verwertung von Liegenschaften
    Teil der Finanzierung des neuen Zentralgebäudes ist die Verwertung der hochschuleigenen Liegenschaften Volgershall, sowie Rotenbleicher Weg. Dieses war bereits 2011 in einem Prüfbericht des LRH Gegenstand.

    Tabelle – Verwertung von Liegenschaften – kann hier aus technischen Gründen nicht dargestellt werden.

    Laut LRH sei damals mit einem Verkaufserlös für „Volgershall Neubau“ von rund 4,5 Mio. Euro gerechnet worden. Dieser Einschätzung hätte ein Gutachten eines sachverständigen Professors der eigenen Universität zu Grunde gelegen. Eine neuere Bewertung desselben Gutachters rechnete drei Jahre später mit einem deutlich höheren Verkaufs- und Mieterlös.

    Der Wertanstieg von 4,5 Mio. Euro auf 9,3 Mio. Euro sei daher, so der LRH „besonders auffällig“. Der LRH überprüfte die Wertermittlung welche zum Wertanstieg führte und stellt fest „…dass alle wertbeeinflussenden Parameter im Rahmen der Wertermittlung so verändert wurden, dass der Wert der Immobilie im Ergebnis um über 100% steigt“. Zudem zeigt sich der LRH „überrascht“, da der Immobilienmarkt in Lüneburg eine solche Steigerung nicht rechtfertige. Das Gebäude sei außerdem schlecht zu vermarkten und erst 2025 zum Verkauf vorgesehen. Auf diesen Zeitpunkt einen Verkaufserlös zu schätzen, hält der LRH für „schwierig“.

    Die Immobilie „Rotenbleicher Weg 67“ sei nach erneuter Einschätzung ihres Wertes von 1.960.000 Euro 2010 auf 2.270.000 Euro im Jahr 2013 gestiegen. Für die Steigerung ursächlich seien die Erhöhung von Mietansätzen für Seminarräume, wodurch sich der geschätzte Rohertrag für einen potenziellen Käufer erhöht. Dieser sei, so der LRH, „deutlich zu hoch angesetzt“. Es bestünden zudem „Zweifel“ ob Mieten dauerhaft in dieser Höhe „nachhaltig realisiert“ werden können.

    Die Realisierbarkeit der Verkaufserlöse beider Immobilien wird vom LRH für „fraglich“ gehalten. Erlösprognosen, welche soweit in die Zukunft gehen, seien „spekulativ“, der Finanzierungsbaustein als Ganzes somit nicht sicher.

    Vermietung von Flächen
    Die veranschlagten Mieteinnahmen vom neuen Zentralgebäude werden als „zu optimistisch angesehen“ Diese seien mit rund 3 Mio. Euro fester Bestandsteil des Finanzierungskonzepts. Angedacht sei die Vermietung von Veranstaltungsflächen (Audimax, Cafeteria, Nebenräume) innerhalb des Zentralgebäudes an privatwirtschaftliche Partner. Um die veranschlagten Mieteinnahmen zu erreichen, seien bis zu 95 Veranstaltungen (z.B. Messen, Kongresse, Konzerte) im Jahr vorgesehen. Dies bezeichnet der LRH als „unrealistisch“.

    Auch teilt der LRH die Einschätzung zu den Einnahmen aus der Teilvermietung des „Volgershall Neubau“ von 4.482.000 Euro nicht. So hätte die Universität einen „vorteilhaften“ Mietvertrag mit dem Jobcenter abschließen können, welcher einen Mietzins in Höhe von 8,31Euro/m² Fläche sichere. Der Mietvertrag sichere jedoch die Miethöhe nur für 12 Jahre ab. Der LRH sagt hierzu aus: „Es bestehen Zweifel, ob die hohen Mieten über eine Restnutzungsdauer von 45 Jahren zugrunde gelegt werden können.“

    Zwischenfinanzierung aus Rücklagen der Universität
    Die Gelder aus dem Verkauf der Liegenschaften Volgershall und Rotenbleicher Weg stehen erst nach Fertigstellung des Baus zur Verfügung. Der LRH stellt hier, in Bezugnahme auf ein Finanzierungsgutachten, einen Zwischenfinanzierungsbedarf von „bis zu 13,7 Mio €“ fest. Insgesamt verfüge die Universität über Rücklagen von 32,884 Mio. Euro. Die Leuphana beabsichtige, diesen Bedarf aus den Rücklagen, also ,,eigenen liquiden Mitteln“, zu tragen. Das MWK sehe hier jedoch „nicht sichergestellt, dass […] stets ausreichend Liquidität verfügbar ist.“ Laut LRH verlöre die Universität bei der Nutzung des Vermögens Zinsgewinne, es bleibe auch fraglich, ob diese Mittel für „Zwecke der Bauzwischenfinanzierung eingesetzt werden dürfen.“ AStA und StuPa stellten in der Stellungnahme vom 06.04.2014 fest, dass Spekulationen um die Nutzung der Rücklagen der Universität die Befürchtung wecken, „es könnten indirekt Gelder für Forschung und Lehre für die Deckung des Mehrbedarfs eingesetzt werden.“

    Vorsteuerabzug
    Der Vorsteuerabzug habe sich aktuell erhöht, wodurch sich der Anteil der nicht zurückerstattenden Vorsteuer von 3,6 Mio. € auf 4,6 Mio. € erhöht habe. Stelle das Finanzamt fest, dass dieser Betrag einer Umsatzsteuerpflicht unterliege, ergebe sich ein zusätzlicher Zwischenfinanzierungsbedarf von ca. 1,3 Mio. Euro.

    Sponsoring Rheinzink
    Der Sponsoringvertrag mit der Fa. Rheinzink enthalte einen vereinbarten Zuschuss von 250.000 € netto, allerdings sei im Finanzierungsplan der Universität ein Wert von 500.000 € genannt. Der LRH könne sich diese Angabe nicht erklären und geht daher davon aus, dass dieser Finanzierungsbaustein nicht vollständig gesichert sei.

    Kostenrisiken
    Die Universität rechne mit einem Baukostenrisiko von 11,5 Mio. Euro, wohingegen OFD und LRH mit einem sehr wahrscheinlichen Baukostenrisiko von 15,1 Mio. Euro rechnen und davon ausgegangen wird, dass die Baukosten letztendlich ca. 94 Mio. Euro betragen.

    Finanzierungsrisiken
    Der LRH sehe vor allen in zwei Punkte erhebliche Finanzierungsrisiken. Zum einen seien die Nutzungskosten des Zentralgebäudes bisher unberücksichtigt, zum anderen sei die geplante Mensa im Zentralgebäude ursprünglich für 400 Besucher ausgelegt und die Kosten für die Küche im Finanzierungsplan nicht enthalten. Jetzt werde eine Mensa für 1000 Besucher geplant und die Ausstattung der Küche solle durch einen zukünftigen Betreiber erfolgen. Es stelle sich die Frage, „ob sich ein privater Betreiber finden wird, der einerseits eine erhebliche Miete zu entrichten hat, andererseits die kostenträchtigen Einrichtungsgegenstände selbst finanziert und dennoch für Studenten ein kostengünstiges Essen für 4 bis 5 € anbieten kann“.

    Es liege keine prüfbare Kostenberechnung vor, so dass die Finanzierungsfrage nicht abschließend geklärt werden könne. Solange kein alternatives Finanzierungskonzept für die ungesicherten Finanzierungsbausteine vorliege, sehe der LRH die Voraussetzungen für eine Mittelfreigabe nicht als gegeben.

    Wirtschaftlichkeit von Weiterbau oder Umplanung
    Auf Bitte des Rechnungshofes fanden Prüfungen darüber statt, ob ein Weiterbau als wirtschaftlicher zu betrachten wäre, als eine „Umplanung auf Landesstandard“.

    In einer eigenen Bewertung kam die Universität zu dem Schluss, dass ein Weiterbau „mit wirtschaftlichen Vorteilen in Höhe von 4,8 Mio. € verbunden sei.“ Der LRH merkt an, das die Berechnung der Leuphana „die Nutzungskosten des Zentralgebäudes vollständig außer Acht.“ lasse. Durch die verzögerte Veräußerung der Liegenschaften Rotenbleicher Weg und Volgershall werden die Gesamtnutzungskosten erhöht – diese Standorte sollten nach der ursprünglichen Planung schon bei Fertigstellung des Gebäudes wegfallen. Auch wurden die festgestellten Kostenrisiken in die Berechnung nicht miteinbezogen. Der LRH bewertet die Wirtschaftlichkeitsbetrachtung der Universität als „unvollständig“. Zum Beispiel wurde kein Szenario in Erwägung gezogen, bei welchem nur universitäre Nutzung und nicht auch die externe Nutzung des Veranstaltungszentrums stattfindet. Das MWK hat Stellung zur Wirtschaftlichkeitsbetrachtung der Universität genommen und diese ergänzt.

    Im LRH Bericht heißt es das MWK komme zu dem Schluss, dass ein Weiterbau „wirtschaftlicher als eine Umplanung sei.“ Auch der Rechnungshof stellt in einer eigenen Betrachtung fest, dass „sich ein Baustopp, verbunden mit einer Umplanung […] nicht mehr als wirtschaftliche Alternative abbilden lässt.“ Es wird jedoch auch darauf hingewiesen, dass auch der LRH die Nutzungskosten nicht berücksichtigen konnte, da nicht alle nötigen Daten vorgelegen haben. „Damit ist z. Zt. durch keine fundierte Berechnung belegt, dass die Weiterführung der Maßnahme die wirtschaftlichste Lösung darstellt.“

    Sonstiges
    Wie die OFD bemängelt der LRH auch den Terminplan, dessen Angaben sich nicht dazu eignen „eine Gesamtbauzeit abzubilden bzw. einen Fertigstellungstermin zu identifizieren.“ Auch Zeitpunkt und Dauer einzelner Baumaßnahmen seien nicht nachvollziehbar.

    Der LRH stellt fest, dass in den Unterlagen der Universität „Angaben enthalten sind, die den hohen energetischen Zielen der Leuphana nicht entsprechen.“ Dabei wird sich unter anderem auf Wärmerückgewinnungsanlagen und Wärmedämmstoffe bezogen, welche nicht den Standards der Universität entsprechen. Laut LRH seien hier deutliche Optimierungen möglich.

    Es wird weiterhin erklärt, dass für die nachzuweisenden Fahrzeugstellplätze keine klaren Angaben vorliegen. Im Zuge des ÖPP-Verfahrens war ein Parkhaus vorgesehen, welches nun nicht mehr Teil der Planung ist. In Bezug auf die Stellplätze seien noch Abstimmungen mit der Kommune nötig, sodass hier mögliche Finanzierungsrisiken liegen.

    Einen Teil der Mehrkosten führt die Universität auf „Schlechtleistungen“ eines beauftragten Planungsbüros zurück. Durch den Wechsel des Planungsbüros entstünden möglicherweise weitere Kosten, durch ggf. höhere Honorare und „auch für doppelte Planungsleistungen.“ Ob Regressansprüche gegen das vorher beauftragte Unternehmen geltend gemacht wurden, gehe aus den Unterlagen nicht hervor – der LRH bittet hier um Prüfung möglicher Ansprüche.

    Wären die Baukosten von Anfang an „sachgerechter ermittelt“ worden, hätte der Förderbeitrag von Stadt und Kreis „höher ausfallen müssen“, da diese auf den Bau einer Stadthalle verzichten konnten. Der LRH empfiehlt eine Prüfung der Förderbeiträge anhand eines Kostenabgleichs.

    Fazit
    Im Fazit bemängelt der LRH, dass formale Anforderungen an die Unterlagen nicht eingehalten wurden und weist darauf hin, dass keine „nachvollziehbare Kostenberechnung“ enthalten sei. Die Finanzierung sei „teilweise nicht gesichert“. Dem Ausschuss für Haushalt und Finanzen des Landes Niedersachsen wird daher nicht empfohlen, die Bauunterlage freizugeben. „Dies gilt vor allem vor dem Hintergrund, dass die Handlungsmöglichkeiten des Landes in diesem Fall begrenzt sind.“ Weiterhin bestünden „erhebliche Kosten- und Finanzierungsrisiken.“ Der Gesamtkostenprognose der Oberfinanzdirektion schließt sich der LRH an und geht von „Gesamtkosten in Höhe von mindestens 94 Mio. €“ aus und sieht eine weitere Nachfinanzierung als „vorgezeichnet“ an.

    Quelle: http://muster.asta-lg.de/news/news-artikel.html?tx_news_pi1%5Bnews%5D=38&tx_news_pi1%5Bcontroller%5D=News&tx_news_pi1%5Baction%5D=detail&cHash=0732a03a7fdf397af46a5324285f67f1

  2. Ach hätte der Holm auf seinen ehemaligen Arbeitgeber gehört. Oder hat er doch von Anfang an gewusst, dass die Arche Leuphana 104 Millionen Euros kosten wird?

    „Auch in anderen Städten funktionieren nicht alle Großprojekte wie geplant. Nach unseren Analysen beträgt bei Großprojekten die durchschnittliche Kostenüberschreitung in der Regel immer knapp 80 Prozent.“

    http://www.berliner-zeitung.de/berlin/die-mckinsey-chefin-ueber-die-start-up-szene–berlin-hat-andere-kinderkrankheiten-,10809148,24889878.html