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Im Gespräch mit der LZ erläutert Oberbürgermeister Ulrich Mädge die Wohnungsbaupläne der Stadt. Foto: lz/t&w

„Wir können uns keine Verzögerungen leisten“ — Interview zum Wohnnungsbauprogramm

Lüneburg. Knapper Wohnraum, steigende Mieten, diese Situation findet sich bundesweit in vielen Kommunen. Die Stadt Lüneburg hat deshalb vor zwei Jahren ein Wohnnungsbauprogramm angekündigt. Danach sollen bis 2021 rund 2100 Wohnungen entstehen, davon 700 für kleine und mittlere Einkommen. Der Rat hatte das Konzept mehrheitlich abgesegnet, Monate später ein Wohnungsbauförderprogramm beschlossen. Doch was wurde davon inzwischen realisiert? Die LZ hat bei Oberbürgermeister Ulrich Mädge nachgefragt.

Interview

▶Herr Mädge, laut NBank (siehe Text rechts) besteht in Lüneburg bis 2020 ein zusätzlicher Bedarf von 3400 Wohnungen, bis 2025 müssten weitere 1100 geschaffen werden. Wie viel konnte im Rahmen des Wohnungsbauprogramms schon umgesetzt werden?

Oberbürgermeister Ulrich Mädge: Bisher hat sich vor allem die Lüneburger Wohnungsbaugesellschaft engagiert und insgesamt 69 Wohnungen am Meisterweg und an Elisabeth-Maske-Straße gebaut. Außerdem hat sie damit begonnen, 52 Wohnungen Auf der Höhe zu bauen. An der Elisabeth-Maske-Straße haben wir außerdem die 36 Wohnungen der Stiftung zum Großen Heiligen Geist. Am Venusberg baut ein privater Investor 20 Wohnungen, davon neun geförderte. Vergeben werden diese Wohnungen an Menschen mit Wohnberechtigungsschein, wobei man wissen muss, dass die Grenze dafür immerhin bei um die 60 000 Euro Jahreseinkommen netto liegt bei Ehepaaren mit zwei oder drei Kindern.

▶Das heißt, zum Zuge kommen hier nicht nur Menschen mit geringem Einkommen.
Ja. Es sind eben auch Facharbeiter, Verkäuferinnen, Handwerker und andere, die dringend Wohnraum suchen, der für sie bezahlbar ist

▶Addiert man alles, ist die Zielmarke 700 im geförderten Wohnungsbau aber noch längst nicht erreicht.
Um den Bedarf sicher zu stellen, war unsere Planung von Anfang an, dass die Neubaugebiete Hanseviertel III, Am Raderbach (Ebensberg) sowie Am Wienebütteler Weg entstehen sollen. Bei den ersten beiden Neubaugebieten soll der Anteil des geförderten Mietwohnungsbau bei 30 Prozent liegen, bei der Fläche Am Wienebütteler Weg, die der Stadt gehört, sind es 40 Prozent. Das Konzept wurde im Frühjahr 2016 mehrheitlich vom Rat beschlossen.

▶Für das geplante Neubaugebiet am Wienebütteler Weg wurde jüngst der Aufstellungsbeschluss geschoben, weil sich die Politik erst einmal ein gesamtstädtisches Klimagutachten ausbedingt. Damit werden Sie die zeitliche Zielmarke 2021 wohl kaum noch rechtzeitig erreichen?

Wir haben auf Wunsch der Politik 2016 ein teilräumliches Klimagutachten eingeholt und eine umfangreiche Bürgerbeteiligung vorgenommen. Das Gutachten, das wir haben, analysiert die klimatische Situation vom Westen der Stadt bis in die Innenstadt. Insofern verstehe ich den Beschluss noch länger zu warten überhaupt nicht. Wir müssen dieses Neubaugebiet möglichst zügig entwickeln, zumal sich die Umnutzung der Flächen für das Hanseviertel III seitens des Bund hinzieht. Die Fläche Wienebütteler Weg ist im Besitz der Stadt, wir selbst können die Grundstückspreise bestimmen und mit der Erschließung beginnen, und das Klimagutachten macht klare Vorgaben, wie wir dort bauen sollten. Die Flächen wollen wir nicht an Bauträger vergeben, sondern zum Beispiel an mittelständische Unternehmen, die Wohnraum für ihre Mitarbeiter schaffen wollen. Die Lüwobau wird bis zu 120 Wohnungen schaffen für Mietpreise von 5,60 bzw. 7 Euro pro Quadratmeter. Zudem sollen sich dort Wohngruppen ansiedeln können. Ein Drittel der Fläche ist für Einfamilien- und Reihenhäuser gedacht. Mit der Entwicklung der drei Neubaugebiete können wir die Zielmarke 2021 noch schaffen, aber wir können uns keine Verzögerungen mehr leisten.

▶Kritiker befürchten, dass in den geplanten Neubaugebieten Wohnklötze entstehen, um den Bedarf zu decken.

Die Mehrparteienhäusern sind maximal dreigeschossig mit Staffelgeschoss geplant nach dem Vorbild Hanseviertel oder auch Gebäuden aus den 1950er-Jahren wie zum Beispiel am Kreideberg. Selbstverständlich barrierefrei. Wir müssen dafür sorgen, dass wir den unterschiedlichen Bedürfnissen von Menschen gerecht werden. Das heißt, einen Mix von Geschossbauten, Einfamilien- und Doppelhäusern vorhalten. Aus meiner Sicht sollten wir aber nicht auf Teufel komm raus verdichten.

▶Allein die Lüwobau hat eine Warteliste mit 1100 Personen. Ist da die Schaffung von 700 Wohnungen im bezahlbaren Segment nicht viel zu niedrig angesetzt?

Die Warteliste der Lüwobau ist nur ein Indiz. Wir brauchen auch Wohnungen für an die 500 anerkannte Flüchtlinge, die immer noch in unseren Unterkünften wohnen. Und wir haben Zuzug aus dem Umland. Insofern haben Sie Recht. Aber man muss sehen, woher wir kommen. Unser Wohnungsbauprogramm basiert auf der Gewos-Studie, die einen Bedarf bis 2030 von rund 4700 Wohnungen sieht. Wir haben uns erst einmal knapp die Hälfte vorgenommen. Das war 2015. Seither hat sich der Bedarf deutlich weiter entwickelt – nur beim Angebot geht es kaum voran. Übrigens erst recht nicht im Landkreis, zumindest nicht im geförderten Wohnungsbau.

▶Finden sich überhaupt private Investoren, die Projekte für günstigen Mietraum bauen wollen? Welchen Anreiz gibt es für diese, zumal höher- und hochpreisige Wohnungen in Lüneburg schnell vom Markt sind?

Durch die Bebauungspläne für die Neubaugebiete können wir einen Anteil von bis zu 30 Prozent gefördertem Wohnungsbau festsetzen. Der Anreiz liegt darin, dass sie darüber hinaus aber ihre Projekte – gemäß dem, was im Bebauungsplan des Weiteren festgesetzt ist – umsetzen können.

▶Gibt es schon Anwärter auf das Wohnungsbauförderprogramm und wie viel wurde inzwischen abgefragt?

Im Topf unseres kommunalen Programms sind pro Jahr 500 000 Euro. Nachdem es im vergangenen Jahr aufgelegt wurde, sind inzwischen insgesamt 510.000 Euro an die Lüwobau und zwei private Investoren geflossen beziehungsweise bewilligt. Es gibt auch weitere Anfragen und es stehen weitere Fördermittel bereit, aber im Moment fehlen die Flächen, um die Projekte umzusetzen.

▶Laut dem jüngst in der LZ veröffentlichten Bericht eines Immobiliendienstleisters drängen immer mehr Externe auf den Lüneburger Wohnungsmarkt. Die Folge: Die Preisspirale geht weiter nach oben, doch der Bedarf wird nie gedeckt. Wo sehen Sie die Grenze des Bauens in Lüneburg?

Insgesamt ist ein Zuzug in die Städte zu beobachten aufgrund der guten Infrastruktur. Für Lüneburg habe ich bereits in den 90er-Jahren gesagt, dass ich bei rund 80 000 Einwohnen ein Ende des Wachstums sehe. Das hat mit den Flächen zu tun, die noch als Neubaugebiete ausgewiesen werden können. Wenn aber nicht genug Wohnraum zur Verfügung steht, steigen die Mieten. Um dem entgegenzuwirken, bedarf es einer steuernden Regional- und Landesplanung, über die zum Beispiel ein modernes Mobilitätsangebot sowie eine gute Gesundheitsversorgung in der Fläche sichergestellt werden. In dem Zusammenhang befürworte ich die Pläne für eine stärkere Nutzung der Bahnstrecke nach Bleckede, an der entlang dann auch Mietwohnungsbau entwickelt werden sollte. Mit einer guten und schnellen Anbindung für Pendler nach Lüneburg oder auch weiter nach Hamburg haben auch Regionen im Umland eine Zukunft und gewinnen an Attraktivität bei Wohnungssuchenden wie bei mittelständischen Unternehmen.

Von Antje Schäfer

18 Kommentare

  1. Ulrich Mädge versteht den Beschluss des Ausschusses für Bauen und Stadtentwicklung vom 1. November, mit dem Bauen am Wienebütteler Weg noch länger zu warten, überhaupt nicht. Das kann er leicht ändern. Seinem Verständnis hilft Hans-Herbert Jenckel auf, dessen Darlegungen von über 80 guten Kommentaren ergänzt werden: https://jj12.wordpress.com/2017/11/06/lueneburgs-hausgemachtes-sylt-syndrom/#more-271

  2. Hat Mädge mit seiner Weigerung, ein Gesamtklimagutachten bei einer unabhängigen Stelle zu beauftragen, nicht selbst für die gewaltige Zeitverzögerung gesorgt? Wieso gibt er jetzt „der Politik“ die Schuld? Ist ihm entfallen, dass er zusammen mit seinen kadavergetreuen Sozis im Rat ein wesentlicher Teil dieser „politischen“ Bremser und Blockierer ist?

    • Liebe Frau Schneider,
      „Kadavergehorsam“ „Sozis“ frönen Sie auch sonst dem Retro-Look?

      • Liebe(r) Möllenkamp,

        „Kadavergehorsam“: Laut Duden „uneingeschränkter“ oder „blinder“ Gehorsam. Außerdem ebd.: „nach der Vorschrift aus den jesuitischen Ordensregeln des Ignatius von Loyola, sich von Gott und den Vorgesetzten leiten zu lassen »perinde ac si cadaver essent« = »als seien sie ein Leichnam« (der alles mit sich geschehen lässt)“.

        „Sozi“ ist ein umgangssprachliches, von Alfred Tetzlaff wieder zu Ehren gebrachtes, also auch abwertendes Kurzwort für einen Anhänger der Sozialdemokratie oder des Sozialismus bzw. für ein Parteimitglied entsprechender Parteien.

        „Retrolook“: ebenfalls laut Duden „ein Kleidungs- oder Einrichtungsstil, der an Formen und Farben vergangener Epochen anknüpft“

        Die Fron des Sprechens und Schreibens hat mit der des Aussehens und sich Präsentierens so wenig zu tun, dass ich Ihre Zusammenstellung von Wörtern nicht als sinnvolles Kommunikationsangebot auffassen kann, obgleich Sie jene am Ende sogar mit einem Fragezeichen verziert haben.

        Bitte konzentrieren Sie sich und probieren es dann noch einmal.

  3. Jenckel hat den OB attackiert: https://jj12.wordpress.com/2017/11/06/lueneburgs-hausgemachtes-sylt-syndrom/

    Mädge bekommt Platz für Reklame.

    So geht das Spiel.

  4. Na klar, der Wohnungsbau ist ein eminent wichtiges Thema, das in LG leider losgelöst von der katastrophalen Verkehrssiituation betrachtet wird.
    Schon jetzt haben wir spätestens am Nachmittag einen Verkehr wie in Manhatten (überspitzt gesagt).
    Ich frage mich, gerade beim Baugebiet Wienebütteler Weg, wie eine verträgliche Verkehrsführung aussehen soll ?
    Lüneburg erstickt langsam und unserem OB ist das scheinbar kein Gedanke wert.

  5. High Noon in Lüneburg: Knapper Wohnraum, steigende Mieten, einbetonierte Natur, das sind die Bösen. — Gesamtklimagutachten, Kalt- und Frischluftschneisen plus ökologisch sinnvolle Gartensiedlungen für Geringverdiener, das sind die Guten. — Town Marshal Will Kane (Hans-Herbert Jenckel) und der Chef der Miller-Bande, Frank Miller (Ulrich Mädge), umschleichen sich noch. Werden unsere beiden Revolverhelden in dieser Woche zum Shootout-Dialog bei Blog.jj direkt aufeinandertreffen? Nicht nur Niels Webersinn, Ulrich Blanck, Jens Kiesel und Karlheinz Fahrenwaldt sind gespannt: https://jj12.wordpress.com/2017/11/06/lueneburgs-hausgemachtes-sylt-syndrom/#more-271

  6. Enno Möllenkamp

    Mit ein wenig guten Willen hätten Sie es bei einer 5- belassen können.

    • Liebe Leute, es geht hier um Lüneburger Baupolitik, nicht um Grundkurse für Deutsch als Muttersprache!

  7. Enno Möllenkamp

    Eigentlich wollte ich nur die recht h(d)erbe Ausdrucksweise anprangern.
    Lüneburger Baupolitik. Habe kein Hintergrundwissen. Die zieht sich ja wohl schon seit 1995 hin und ist ein ständiger Zankapfel zwischen Personen und Parteien. Sicher vieles vorbei am Bürger. Zum Wohle mehr oder wenig vieler oder nur einzelner Bürger.
    Grundsätzlich halte ich es aber für nicht sinnvoll Baugebiete mit Auflagen für den sozialen Wohnungsbau (Stichwort soziale Durchmischung) zu belasten. Das hemmt private Investitionen und geht in der Regel für die 30% nicht gut aus.
    Ein 5 Personenhaushalt mit 60.000 € netto eine angemessene Wohnung für 7 €/m² zu überlassen ist mehr als eine zweifelhafte Bevorzugung.

    • „Lüneburger Baupolitik. Habe kein Hintergrundwissen.“

      Vielen Dank für die ehrlich Auskunft, Enno Möllenkamp!

      Wozu dann Ihr übriges Geblubber? Es fehlen seit Jahren Tausende von bezahlbaren Wohnungen für Geringverdiener in unserer Stadt. Außerdem war NICHT von „einem 5 Personenhaushalt mit 60.000 € netto“, sondern von einem „mit 60.000 € Einkommen“ (= brutto) die Rede. Das sind maximal € 3.000,- netto im Monat. Minus vielleicht € 700,- Miete plus Nebenkosten, dann bleiben € 2.000,- für Versicherungen, Transport, Kleidung, Verpflegung und Bildung von fünf Personen im Monat, das heißt 400 pro Nase.

      Sie halten es „für nicht sinnvoll, Baugebiete mit Auflagen für den sozialen Wohnungsbau (Stichwort soziale Durchmischung) zu belasten? Was schwebt Ihnen denn vor? Sollen wir unsere Postboten, Krankenschwestern und Streifenpolizisten auf Madagaskar in DRK-Zelten kasernieren?

      Lesen Sie Jenckels Blog, bevor Sie sich hier wieder äußern, dann wissen Sie, was Sache ist!

      • Hildegard Schuster

        @ Peter Förster: Nein, Herr Mädge hat recht: netto – nicht brutto! Schauen Sie mal ins niedersächsische Wohnungsfördergesetz:

        2 Erwachsene, 2 Kinder, 7 €/qm: 56.000 € netto.

        2 Erwachsene, 3 Kinder, 7 €/qm: 65.600 € netto.

        Damit dürfte die Familie locker > 100.000 € brutto im Jahr verdienen, um in eine „Sozial“-Wohnung ziehen zu dürfen.

        Und es kommt noch besser: Nicht nur die Einkommensgrenze von ~60.000 € netto für einen Wohnberechtigungsschein ist im Vergleich zu Hamburg und Kiel erstaunlich großzügig. In Lüneburg darf man sogar Vermögen in unbegrenzter (!) Höhe haben. Wer mit seinen 3 Mietshäusern Netto-Einnahmen (abzüglich Steuern, Abschreibung, Werbungskosten usw.) knapp unter dieser Grenze erzielt, darf sich einen WBS abholen. Damit kann er zusätzlich zu seinem Wohnungsbestand eine günstige Sozialwohnung in Bahnhofsnähe Am Venusberg oder in der Elisabeth-Maske-Straße mieten und gewinnbringend über airbnb an Touristen weitervermieten. Die Einnahmen braucht er nicht anzugeben, den WBS hat er ja schon. Sozialer Wohnungsbau à la Lüneburg!

        Ach ja, wer es noch nicht gemerkt haben sollte: Am Freitag feiert Lüneburg 1 Jahr Mietpreisbremse 😂

    • Hildegard Schuster, ich finde Ihre Angaben nicht:

      Durchführungsverordnung-NWoFG § 2: Gesamtjahreseinkommen eines Haushalts im Sinne des Niedersächsischen Wohnraumfördergesetzes ist die Summe der Jahreseinkommen der Haushaltsangehörigen abzüglich der Frei- und Abzugsbeträge nach § 4 Abs. 3 und 4. Maßgebend sind die Verhältnisse im Zeitpunkt der Antragstellung. (Zu versteuerndes Einkommen heißt die Bemessungsgrundlage für den Einkommensteuertarif und ist wertmäßig mit dem Einkommen gleich. Es handelt sich also um Bruttobeträge!)

      Niedersächsisches Wohnraumfördergesetz (NWoFG)
      vom 29. Oktober 2009 zum 30.11.2017 (aktuellste verfügbare Fassung):

      § 3 Einkommensgrenze:

      (Abs.: 1) Die soziale Wohnraumförderung darf nur Haushalte begünstigen, deren Gesamtjahreseinkommen die Einkommensgrenze, die in Absatz 2 bezeichnet oder nach Absatz 4 abweichend festgelegt ist, nicht überschreitet.

      (Abs.: 2) Die Einkommensgrenze beträgt

      1. für einen Einpersonenhaushalt 17 000 Euro,

      2. für einen Zweipersonenhaushalt 23 000 Euro.

      Für jede weitere zum Haushalt rechnende Person im Sinne des § 5 erhöht sich die Einkommensgrenze nach Satz 1 Nr. 2 um 3 000 Euro. 3 Die Einkommensgrenze nach Satz 1 oder Satz 2 erhöht sich für jedes zum Haushalt rechnende Kind im Sinne des § 32 Abs. 1 bis 5 des Einkommensteuergesetzes um weitere 3 000 Euro.

      (Abs.: 4) Das Fachministerium kann unter Berücksichtigung der wohnungswirtschaftlichen und städtebaulichen Verhältnisse die Einkommensgrenzen durch Verordnung abweichend von Absatz 2 regeln, insbesondere

      1. zur Förderung von selbst genutztem Wohneigentum,

      2. zur Schaffung von Mietwohnraum für Haushalte mit Schwierigkeiten bei der Wohnraumversorgung oder

      3. zur Schaffung oder Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen.

      Auch die Verordnung zur Durchführung des Niedersächsischen Wohnraumfördergesetzes (DVO-NWoFG) gibt Ihre Zahlen nicht her. Ich bitte daher um Nachweis und Quellenangabe.

      • Hildegard Schuster

        @Peter Förster: Entscheidend ist, was in der DVO-NWoFG *nach* § 2 Abs. 1 steht. Nach Absatz 2 wird zwar von den Bruttoeinkünften (Einnahmen ./. BA oder WK) ausgegangen zzgl. diverser steuerfreier Einnahmen. Von der Summe gehen aber bis zu 30 % für Steuern, KV und RV runter. Das berechnen Sie für jede Person im Haushalt einzeln und addieren die Ergebnisse. Von der Summe gehen nochmal Freibeträge wegen Schwerbehinderung, junge Ehepaare, Alleinerziehende usw. runter. Das, was am Ende noch netto übrig bleibt, muss unter der Einkommensgrenze liegen.

        Sie haben zwar die zutreffenden Beträge aus § 3 Abs. 2 NWoFG herauskopiert (23.000 € für 2 Personen + 6.000 € pro Kind = 41.000 € bei 2 Erwachsenen mit 3 Kindern), allerdings haben Sie § 3 Abs. 4 NWoFG in Verbindung mit § 5 Abs. 2 Nr. 2 Buchstabe e) DVO-NWoFG übersehen. Danach können auf eben jene 41.000 € nochmal locker 60 % draufgepackt werden, wenn es, wie in Lüneburg, ein entsprechendes Konzept gibt – et voilà: schon liegen wir bei einer Einkommensgrenze von 65.600 €.

        Dass bei derart großzügigen Obergrenzen Hartzfearer, Flüchtlinge und Rentner mit Grundsicherung selbst mit Wohnberechtigungsschein keine Chance auf eine der 700 vom OB immer wieder über den grünen Klee gelobten bis 2021 neu zu bauenden, mit öffentlichen Mitteln geförderten „Sozial“-Wohnungen hat, versteht sich von selbst. Oder würden Sie als Vermieter an einen JobCenter-Kunden mit Schufa-Eintrag vermieten, wenn sie Ihre Sozialwohnung auch an eine pensionierte schuldenfreie Lehrerin mit Zweit- (oder Haupt-)wohnung in Florida vergeben dürfen?

  8. Dass die LüneGRÜNEn zur Bebauung am Wienebütteler Weg so gar nichts zu sagen haben, wundert mich ein wenig. In Jenckels Blog (https://jj12.wordpress.com/2017/11/06/lueneburgs-hausgemachtes-sylt-syndrom/) sind zahlreiche Kommunalpolitiker unterwegs, aber weder die dort angesprochene Claudia Schmidt noch der nachgefragte fraktionsführende Ulrich Blanck wagten bisher, ihren Steuerzahl- und Kreuzchenmachbürgern Rede und Antwort zu stehen. Wie das wohl kommt?

  9. Wohnberechtigungsschein – Einkommensgrenzen

    Die Einkommensgrenzen für den Erhalt eines WBS sind in § 9 WoFG festgelegt, die Bundesländer können hiervon aber mit ihren landesrechtlichen Bestimmungen abweichen. Das jährliche Haushaltseinkommen darf nach dem WoFG folgende Grenzen nicht überschreiten:

    Einpersonenhaushalt 12.000 €
    Zweipersonenhaushalt 18.000 €
    zuzüglich für jede
    weitere Person 4.100 €
    für jedes Kinder zuzüglich 500 €

    Als Jahreseinkommen wird die Summe der positiven Einkünfte im Sinne des § 2 Absatz 1 und 2 des Einkommensteuergesetzes verstanden. Von dem ermittelten Einkommen jedes Haushaltsmitglieds wird zur Feststellung des anrechenbaren Jahreshaushaltseinkommens ein Betrag von jeweils 12 % , wenn Steuern vom Einkommen und Pflichtbeiträge zur gesetzlichen Rentenversicherung, und ein Beitrag von 10 %, wenn Pflichtbeiträge zur gesetzlichen Krankenversicherung entrichtet werden, abgezogen. Außerdem werden noch bestimmte Freibeträge, z.B. bei Schwerbehinderung oder Pflegebedürftigkeit berücksichtigt. Teilweise stellen die Wohnungsämter Einkommenstabellen zur Orientierung bei der WBS-Beantragung zur Verfügung. In bestimmten Regionen und Städten wird ein Überschreiten der Einkommensgrenze bis zu einem bestimmten Prozentsatz toleriert und ein Anspruch auf eine WBS-Ausstellung besteht trotzdem.

    • Hildegard Schuster

      @ Klaus Bruns: Hier liegen Sie ausnahmsweise mal falsch. Das alte WoFG des Bundes gilt in LG schon lange nicht mehr. Seit 2007 können die Bundesländer eigene Wohnungsgesetze mit eigenen Einkommensgrenzen beschließen und die sind meistens erheblich höher.