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Auf Besitzer neuer Häuser und Grundstücke könnte eine höhere Grundsteuer zukommen. Das Bundesverfassungsgericht hat die alte Grundsteuer gekippt. (Foto: A/t&w)
Auf Besitzer neuer Häuser und Grundstücke könnte eine höhere Grundsteuer zukommen. Das Bundesverfassungsgericht hat die alte Grundsteuer gekippt. (Foto: A/t&w)

Drei Modelle liegen auf dem Tisch

Lüneburg. Der Auftrag ist klar: Bis Ende 2019 muss eine neue Formel zur Berechnung der Grundsteuer gefunden und in ein Gesetz gegossen werden. Nach einer Übergangsfrist muss bis Ende 2024 diese neue Formel bundesweit angewendet werden.

Die vom Bundesverfassungsgericht vorgegebene Übergangsfrist erscheint großzügig gewählt. Doch die eigentlich fällige Neubewertung von rund 35 Millionen Grundstücken verdeutlicht die Dimension des Vorhabens.

Wichtige Einnahmequelle der Kommunen

Die Grundsteuer gehört zu den ältesten direkten Steuern. Damals sprach man noch von Grundzehnt und Grundzins. Heute ist es mit rund 14 Milliarden Euro eine der wichtigsten Einnahmequellen der Kommunen. Die Berechnungsformel ist kompliziert. Aus Einheitswert und Grundsteuermesszahl wird ein Grundsteuermesswert. Dann steuern die Kommunen ihre Hebesätze A oder B bei. Am Ende steht fest, wer wie viel zu zahlen hat. Der „aktuelle“ Einheitswert basiert auf Wertverhältnissen, die 1964 galten – in Ostdeutschland sogar 1935. Eigentlich sollte der Gesetzgeber sie alle sechs Jahre überarbeiten. Passiert ist aber nichts. Nun muss der Gesetzgeber ran. Aber wie? Derzeit liegen drei Modelle auf dem Verhandlungstisch. Das Gros der Kommunen von Lüneburg bis Unterhaching ist sich einig, dass die Steuer möglichst aufkommensneutral sein soll. Ein Überblick:

  • Das Kostenwertmodell: Die Mehrheit der Bundesländer hat sich bereits 2016 auf dieses Modell geeinigt. Es setzt sich aus zwei Komponenten zusammen: Einem Bodenrichtwert, der sich aus Verkaufspreisen von Grundstücken in der Umgebung des zu besteuernden Grundstückes ergibt. Und dem Kostenwert für Gebäude. Dieser ergibt sich aus der Grundfläche des Gebäudes und pauschalisierten Baukosten. Je nach Alter des Gebäudes, das sich auf dem Grundstück befindet, kann dieser Wert um bis zu 70 Prozent gemindert werden. Anders augedrückt: Wer einen Altbau hat, könnte künftig mit weniger Grundsteuer rechnen, wer ein neues Haus hat, mit einer höheren Abgabenlast. Dieses Modell konterkariert das Ziel, den Hausbau zu fördern.
  • Das Äquivalenz-Modell: Hamburg und Bayern setzen auf dieses Modell und lehnen das Kostenwertmodell ab. Aufgrund der extrem hohen Immobilien- und Grundstückspreise befürchten sie für ihre Bürger eine deutliche Mehrbelastung. Zwar würden die beiden Bundesländer dann mehr einnehmen, könnten aber im Gegenzug über den Länderfinanzausgleich stärker zur Kasse gebeten werden. Daher bevorzugen beide Länder das Äquivalenzmodell. Für die Grundsteuer entscheidend wäre dabei nur die Fläche von Gebäuden und Grundstücken. Die hohen Immobilienpreise würden sich also nicht nachteilig auswirken.
  • Die Bodensteuer: Für dieses einfache Modell plädieren unter anderem der Mieterschutzbund, Nabu und auch einige Wirtschaftsforschungsinstitute. Ausschlaggebend für die Grundsteuer wären bei diesem Modell allein Größe und Wert des Grundstücks, egal, ob es bebaut ist oder nicht. Die Vorteile liegen auf der Hand: Bauen wird nicht „bestraft“. Grundstücksspekulanten würden ausgebremst. Und die für die Berechnung benötigten Bodenrichtwerte sind im Prinzip bundesweit schon verfügbar. Allerdings gibt es auch viele Kritiker, die monieren, dass ein unbebautes Grundstück genauso hoch besteuert werden würde wie ein gleich großes Grundstück mit einer Luxusimmobilie darauf.

Von Werner Kolbe

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