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In dem Karree im Mittelfeld sind alle Häuser zur Straße hin gebaut, auf den Grundstücken dahinter gibt es nirgendwo Häuser. Karte: LGLN

Neubau passt nicht ins Viertel

Lüneburg. Mit 1372 Quadratmetern ist es ein großes Grundstück am Finkenberg im Stadtteil Mittelfeld, 125 Quadratmeter davon sind überbaut. Die Besitzerin will das Grundstück teilen, um auf dem hinteren Teil des Areals ein Wohnhaus zu errichten – als Altersruhesitz für die Familie, wie ihre Anwältin Rebecca Schönberg sagt. Die Eigentümerin stellte eine Bauvoranfrage bei der Stadt Lüneburg – und bekam eine klare Absage, obwohl die doch auch mehr Wohnraum schaffen will. Weil auch ihr Widerspruch keinen Erfolg hatte, reichte die Grundstückseigentümerin Klage beim Verwaltungsgericht ein. Dort unterlag sie nun. Die Richter um den Vorsitzenden Horst-Dieter Müller bewerteten die Lage wie die Stadt: Ein Neubau dort würde baurechtliche und nachbarschaftsrechtliche Streitigkeiten zur Folge haben, ein bebauter Innenbereich würde sich nicht ins Viertel einfügen.

Um das zu verstehen, warfen die Richter einen Blick in die Geschichte und auf ein Luftbild des Viertels. Die Straße Finkenberg liegt mitten im von Bögelstraße, Sültenweg, Am Neuen Felde und Speckmannweg abgegrenzten Karree. Die Häuser dort entstanden in den 1920er-Jahren auf Basis des Erbbaurechts, die Grundstücke gehören dem Stift Hospital zum Heiligen Geist. Mit einer Ausnahme: das Grundstück der Klägerin. Warum, weiß heute keiner mehr. Die zweite Besonderheit: Alle Grundstücke haben Größen zwischen 600 und 900 Quadratmetern, das Areal der Klägerin fast 1400 Quadratmeter. Die Wohngebäude selbst liegen alle an der Straße, bis zu 25 Meter von der Fahrbahn entfernt. Eine Hinterlandbebauung gibt es nicht. Hinter den Häusern befinden sich Grünflächen und einige Gartenhäuschen.

„Hinterlandbebauung stört die Ruhe“

In dem Verfahren ging es laut Richter Müller um folgende Frage: Zwar ist eine rückwärtige Bebauung grundsätzlich möglich, aber fügt sich das Bauvorhaben in das Viertel ein, wird es in eine Ruhezone eingebracht? Die Anwältin der Besitzerin argumentierte, dass es sich um eine „Einzelfallsituation“ handle: Würde das Grundstück geteilt, hätte das neue Grundstück dann die Größe wie alle anderen umliegenden Areale auch.

Die Stadt hatte nach Eingang der Bauvoranfrage Nachbarn befragt, die dem Projekt ablehnend gegenüber gestanden hätten. Rechtsamtsleiter Wolfgang Sorger: „Eine Hinterlandbebauung würde die Ruhe erheblich stören. Sie würde Spannungen auslösen – bodenrechtliche und nachbarschaftsrechtliche.“ Sorgers Sorge: Wird dort eine rückwärtige Bebauung erlaubt, könnte es zu einem „Dammbruch“ kommen, andere könnten nachziehen. Denn in den nächsten Jahren laufen etliche Erbbaurechtsverträge in dem Viertel aus, bei den drastisch gestiegenen Pachtzinsen könnten einige der Anwohner ihre Häuser verkaufen wollen, denn der Zins fürs Erbbaurecht könnte bei einer Vertragsverlängerung kräftig steigen: „Dann muss die Stiftung entscheiden, wie es mit den Grundstücken weitergeht. Denn auch beim Erbbaurecht können Grundstücke geteilt werden.“

Von Rainer Schubert

Das Erbbaurecht

Ein Haus bauen, ohne den Kaufpreis für das Grundstück zu zahlen? Mit dem Erbbaurecht geht das. Denn der Erbbaurechtsnehmer kauft nicht den Grund und Boden, sondern zahlt an dessen Eigentümer einen monatlichen Zins. Dafür darf er auf dem Grundstück ein Haus bauen – oder kaufen. Die Stadt Lüneburg hat 760 Erbbaurechtsnehmer, hinzu kommen 1040 bei den städtischen Stiftungen. Die Klosterkammer Hannover verwaltet rund 1500 Erbbaurechte in Lüneburg.

Die Verträge haben meist lange Laufzeiten von bis zu 99 Jahren. Das Erbbaurechtsgesetz gibt für das Ende des Erbbaurechts durch Ablauf der Zeit klare Regelungen vor. Demnach hat der Erbbaurechtsausgeber dem Erbbauberechtigten eine Entschädigung für das Haus oder die Häuser, die auf dem Grundstück stehen, zu leisten. Die Höhe dieser Entschädigung und die Art der Zahlung können im Vorfeld vertraglich festgehalten werden. Üblicherweise liegt sie bei zwei Dritteln des Verkehrswertes des Gebäudes zum Zeitpunkt des Vertragsablaufs. Doch häufig entscheiden sich die Erbbaurechtsnehmer für eine Vertragsverlängerung. Das Problem: In Lüneburg ist der Zins drastisch gestiegen. Die LZ berichtete jüngst von einem Fall, wo er von monatlich 78 auf 3975 Euro hochschnellte.