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Bauherren können Verträge mit Bauträgern nicht einfach kündigen. Darauf weist die Notarkammer hin. (Foto: be)
Bauherren können Verträge mit Bauträgern nicht einfach kündigen. Darauf weist die Notarkammer hin. (Foto: be)

Die Risiken beim Hausbau

Lüneburg. Wer ein Haus oder eine Wohnung von einem Bauträger erwerben möchte, muss nach neuer Gesetzeslage ab sofort einige Besonderheiten beachten. Ein Bauträgervertrag beinhaltet Elemente eines Kauf- und Werkvertrags und muss notariell beurkundet werden. Mit der Unterzeichnung treffen Bauherren eine weitreichende Entscheidung, da das Bauen mit einem Bauträger mit zahlreichen Risiken verbunden sein kann. Darauf weist die Notarkammer Celle hin, der die in Stadt und Landkreis Lüneburg zugelassenen Notare angehören.

Nach neuer Gesetzeslage kann der Bauherr den Bauträgervertrag weder frei noch aus wichtigem Grund kündigen. Er kann sich zum Beispiel nicht mehr nur vom werkvertraglichen Teil des Vertrags lösen, weil der Bauträger das Bauwerk mangelhaft errichtet. Er kann nur noch insgesamt vom Bauträgervertrag zurücktreten. Das kann laut Kammer gravierende Folgen haben, wenn der Bauträger insolvent wird und der Bauherr bereits Zahlungen geleistet hat. Denn mit dem Vertragsrücktritt wird auch die eingetragene Eigentumsvormerkung im Grundbuch gelöscht und der Bauherr verliert seine Sicherheit.

Kein Recht, Änderungen anzuordnen

Es ist dringend zu empfehlen, den beurkundenden Notar vor Vertragsabschluss darauf anzusprechen, wie man sich im Falle von Pflichtverletzungen des Bauträgers vom Vertrag lösen kann. Der Notar berät auch dazu, welche Regelungen zum Schutz des Bauherrn in den Vertrag aufgenommen werden könnten. Dabei ist zu bedenken, dass der Bauherr, anders als bei einem „normalen“ Bauvertrag, kein Recht hat, Änderungen zu Bauplänen oder bereits erbrachten Leistungen anzuordnen. Die Einzelheiten der Bauausführung müssen vor Abschluss des Bauträgervertrags bereits feststehen.

Neu ist, dass ein Bauträger gesetzlich verpflichtet ist, dem privaten Bauherrn eine Baubeschreibung zu übergeben. Diese und der Bauträgervertrag müssen verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Hauses beziehungsweise zur Dauer der Bauausauführungen beinhalten. Sollte das fehlen, muss der Bau innerhalb der objektiv erforderlichen Zeit fertiggestellt werden. Falls es Zweifel bei der Auslegung des Vertrags geben sollte, geht dies zulasten des Bauträgers. Doch Vorsicht: Da auch beim Bauträgervertrag nur das gilt, was der Notar beurkundet hat, sollte der Bauherr beim Notartermin ein Auge darauf haben, dass in die Baubeschreibung tatsächlich alles aufgenommen wird, was er im Bauwerk verwirklicht sehen möchte.

Bauträger muss Unterlagen herausgeben

Ab sofort müssen Bauträger alle Planungsunterlagen herausgeben, die der Bauherr benötigt, um zum Beispiel gegenüber Behörden oder Fördermittelgebern nachzuweisen, dass die Bauleistungen gesetzeskonform ausgeführt wurden. Doch für den Fall, dass der Auftraggeber auf bestimmte Unterlagen zu einem bestimmten Zeitpunkt angewiesen ist, sind ergänzende vertragliche Regelungen sehr zu empfehlen.

Diese Einzelheiten regelt das Gesetz nicht. Der Notar kann auf Nachfrage besondere Dokumentationspflichten in den Bauträgervertrag einarbeiten. rast