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Die Hansestadt Lüneburg. (Foto: Gernhoefer/stock.adobe.com)

„Lüneburg kennt nur eine Richtung“

Lüneburg. Grundstücksbewertungen, Verkehrswertermittlungen, Mietstreitigkeiten, Zwangsversteigerungsverfahren: Was viele als undurchsichtige Bürokratie empfinden, erfüllt Frank Tönjes mit Leidenschaft. Seit 40 Jahren analysiert der Sachverständige für Immobilien den Lüneburger Wohnungsmarkt.

Wie bewerten Sie die Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt in den vergangenen Jahren?

Frank Tönjes : Es macht keinen Unterschied, ob Sie sich die Mietpreise oder die Immobilienpreise anschauen: Lüneburg kennt nur eine Richtung, und die zeigt nach oben. Dass es steil nach oben geht, würde ich noch nicht unbedingt sagen, aber zumindest kontinuierlich. Nehmen wir zum Beispiel mal eine 70 Quadratmeter große Wohnung in einer durchschnittlichen Lage in Lüneburg. 2009 waren wir bei einer Miete von 7,10 Euro pro Quadratmeter, momentan sind es 9,20 Euro. Das ist eine Steigerung von fast 30 Prozent.

Wie werden die Preise denn in die Höhe getrieben?

Angebot und Nachfrage regeln den Preis. Lüneburg hat in meinen Augen eine sehr hohe Lebensqualität. Ich habe auch ein Büro in Hamburg und schreibe dort Gutachten. Die Lüneburger Preise sind im Vergleich immer noch recht günstig. In Hamburg bezahlen sie schon für einen „Taubenschlag“ zehn Euro für den Quadratmeter Wohnfläche. Hier sind Sie bei einem Neubau in mittlerer Lage bei neun Euro. Die Miete ist ja aber auch immer davon abhängig, was man bekommt. Ist da eine schöne Einbauküche mit enthalten, ein eigener Stellplatz auf dem Grundstück vorhanden? Sicher ist: Die Lebensqualität und die gute Anbindung macht Lüneburg zu einem super attraktiven Städtchen. Das strahlt natürlich aus. Deswegen haben wir auch von Hamburg den Zuzug, das wird mit Sicherheit so weitergehen.

Genau. Und da sollte man schon die Frage stellen: Wo führt das hin? Lüneburg kann ja nicht unendlich wachsen.

Eine Gegenfrage: Wie wollen Sie da gegensteuern? Das ist nicht so einfach. Noch mehr bauen, noch mehr bauen und noch mehr bauen: Das ist sicher ein Mittel, das kurzfristig hilft. Allein schon durch die Serie „Rote Rosen“ ist Lüneburg alle Augenblicke im Fernsehen, hinzu kommen die wunderschöne Altstadt und die viele Werbung für die Hansestadt. Das weckt natürlich auch Begehrlichkeiten. Deswegen glaube ich nicht, dass das in nächster Zeit abebben wird. Ich hatte schon viele Leute aus Hamburg, mit denen ich Gebäude in der Altstadt besichtigt habe. Bei einigen Preisen, die aufgerufen wurden, haben sie nur den Kopf geschüttelt und gelacht. Für Hamburger sind die Lüneburger Preise Schnäppchen, deshalb sind sie natürlich gern bereit, das Geld auszugeben.

Quelle: Bremer Tönjes Immobilien/Grafik: ap

Attraktivität ist ja auch nichts Schlechtes, nehmen wir mal den Tourismus als Beispiel.

Richtig, davon leben eine Menge Menschen. Ob es das Verkaufen von Postkarten, die Stadtführungen oder die Gastronomie ist: Ich arbeite häufig samstags und sonntags im Büro, da ist hier immer richtig was los. Jemandem vorzuwerfen, dass die Stadt jetzt so attraktiv geworden ist und man die Mieten und Immobilienpreise nicht mehr bezahlen kann, wäre Quatsch. In London ist das schon vor Jahren so gewesen, dass ein Polizist oder eine Krankenschwester, die in der Innenstadt arbeiten wollten, eine Anreise von eineinhalb Stunden mit dem Zug auf sich nehmen mussten.

In der Metropole zu leben, kann sich dort der „Durchschnittsbürger“ einfach nicht mehr leisten. So sehr dramatisieren möchte ich das für Lüneburg nicht. Ich finde, dass hier alles noch überschaubar ist – auch wenn wir natürlich längst zum Speckgürtel Hamburgs gehören. Das ist aber ein normaler Marktmechanismus: Je näher Sie der Hansestadt kommen und den Landkreis hinter sich lassen, desto teurer wird’s. Sie dürfen aber auch nicht vergessen: Harburg und Winsen haben immer noch höhere Immobilienpreise.

Also würden Sie sagen, dass es zurzeit noch ausreichend Wohnraum für Menschen mit ganz unterschiedlichen finanziellen Möglichkeiten gibt?

Ich kann nicht in das Portemonnaie anderer Leute schauen. Ich weiß nur, dass manche momentan schon ein bisschen durchdrehen. Da ist einiges zusammengekommen: Weil das Zinsniveau niedrig ist und der Wohnwert hoch, sind einige Immobilien in Lüneburg verkauft worden. Deshalb ist zurzeit wenig auf dem Markt. Und das, was noch auf dem Markt ist, wird so teuer angeboten, dass da momentan kaum jemand drauf anspringt.

Zum Thema Mieten: Ich habe mir mal den Mietpreisindex für Niedersachsen angeschaut und die letzten Jahre ausgewertet. Über alle Wohnungen gerechnet liegt die Mietsteigerung bei 1,5 Prozent.

In Lüneburg hatten wir im Durchschnitt in den letzten zehn Jahren 3 Prozent, sowohl bei den zehn Jahre alten Wohnungen als auch bei den relativ neuen. Der Preisanstieg ist doppelt so hoch wie der Landesdurchschnitt in Niedersachsen.

Quelle: Bremer Tönjes Immobilien/Grafik: ap

Entspricht das auch der Steigerungsrate der Kaufpreise?

Nein, die liegt noch wesentlich höher. Eine Eigentumswohnung, zehn Jahre alt, 70 Quadratmeter Wohnfläche, hat im Jahr 2009 ungefähr 109 000 Euro gekostet. Die kostet jetzt 220 000 Euro. Ein weiteres Beispiel: Eine Neubauwohnung in guter Lage hat damals 123 000 Euro gekostet, heute sind wir bei 248 000 Euro. Im Bereich der Einfamilienhäuser mit 150 Quadratmeter Wohnfläche hat man damals 227 000 Euro hingelegt, heute teilweise über 500 000 Euro. Die Preise haben sich verdoppelt oder sogar noch mehr.

Wie kommen Sie an solche Zahlen?

Die habe ich unter anderem auf der Grundlage des Grundstücksmarktberichts, den der Gutachterausschuss für Grundstückswerte jedes Jahr veröffentlicht, ermittelt beziehungsweise auf einen einheitlichen Bezugsmaßstab umgerechnet. Nur wenn dieser übereinstimmt und sich die Immobilie in einer vergleichbaren Lage befindet, lässt sich eine Preisentwicklung erkennen. Dass so viele verschiedene Zahlen im Umlauf sind, ist unter Umständen ein Problem. Deshalb ist es wichtig, zu prüfen, wo sie herkommen und ob sie richtig ermittelt wurden. Auch gro- ße Internetportale oder Maklerketten, die zuhauf aus dem Boden schießen und nach Lüneburg reinströmen, weil sie denken, dass sie hier das große Geschäft machen können, versuchen sich mit irgendwelchen Aussagen zu profilieren. Es ist ja schon so weit, dass es Angebote für Bewertungen gibt, bei denen man nur einmal mit dem Smartphone klicken muss. Wie soll das gehen? Um den Wert richtig zu bestimmen, bin ich einen ganzen Tag lang beschäftigt. Jede Immobilie hat objektspezifische Besonderheiten: Ein gutes Beispiel ist da die Uelzener Straße. Wenn Sie aus Richtung Innenstadt kommen, kosten die Grundstücke auf der linken Seite im Vergleich zur rechten nur die Hälfte. Lagen mit erheblichen Preisunterschieden gibt es in Lüneburg einige.

Ein guter Anhaltspunkt sind ja aber die Bodenrichtwerte, die der Gutachterausschuss einmal im Jahr festlegt, ist das so?

Bei solch einer Sitzung nehmen nur Fachleute teil, die mit Immobilien zu tun haben. Der Ablauf erfolgt in der Form, dass seitens der Behörde Zahlen vorgeschlagen werden, die statistisch aus tatsächlichen Kaufpreisen ermittelt wurden und abschließend im Ausschuss diskutiert werden. Mit den Bodenrichtwerten ist das aber auch so eine Sache. In der Innenstadt wird kaum eine Immobilie oder ein Grundstück verkauft, sondern hauptsächlich in Neubaugebieten an der Peripherie. Einen Preis, der dort erzielt wurde, in Verbindung zu bringen mit einem aus der Innenstadt, ist äußerst schwierig. Die mangelnden Kauffälle waren schon etliche Male der Grund dafür, dass im Laufe der Zeit erheblich nachjustiert werden musste. Die Sache mit den Preisen ist also nicht ganz so einfach, wie es von Portalen im Internet oft suggeriert wird.

In Lüneburg gibt es im Vergleich zu vielen anderen Städten auch keinen Mietspiegel und damit kaum Vergleichsmöglichkeiten. Das ist ein Thema, das in der Politik schon für einige Diskussionen gesorgt hat. Wie stehen Sie dazu?

Wir haben hier sehr viele unterschiedliche Wohnungen in absolut unterschiedlichen Lagen. Aus meiner Sicht macht es deshalb wenig Sinn, hier einen kostenintensiven (wenn er denn aussagekräftig und richtig sein soll) Mietspiegel aufzustellen. Im Ballungszentrum von Kaltenmoor, einer der Stadtteile, der für sich zu betrachten ist, haben wir zum Beispiel gerade eine ortsübliche Vergleichsmiete von circa sechs Euro. Wir haben die Altstadt und das Mittelfeld, zudem jede Menge Neubauten. Das alles über einen Spiegel zu regeln, halte ich nicht für zielführend.

Der jährliche Grundstücksmarktbericht bietet ja eine wirklich gute Übersicht. Er verrät, was man bei welchem Baujahr, in der Stadt, in der näheren Umgebung von Lüneburg und im übrigen Landkreis so durchschnittlich bezahlen muss. Das ist aus meiner Sicht momentan völlig ausreichend, auch unter dem Aspekt der wenigen Gerichtsstreitigkeiten in Bezug auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Im vergangenen Jahr gab es vier solcher Fälle.

Quelle: Bremer Tönjes Immobilien/Grafik: ap

Wenn Sie ein Gutachten für eine Verkehrswertermittlung schreiben: Was fließt da alles mit ein? Was sind die wichtigsten Parameter?

Bei einem normalen Einfamilienhaus habe ich zum Beispiel den Grundstücks-, den Gebäudewert und den Wert der baulichen und sonstigen Außenanlagen. In der Regel werden immer zwei Werte mit unterschiedlichen Bewertungsverfahren ermittelt und daraus der Verkehrswert der Immobilie, unter Berücksichtigung objektspezifischer Besonderheiten, abgeleitet. Dieses dient auch der Kontrolle: Einmal beurteile ich die Bausubstanz: Wann und wie ist das Gebäude gebaut worden, was wurde erneuert, modernisiert, oder wo stehen derartige Maßnahmen demnächst an? Wurde mal angebaut, gibt es Sanierungsbedarf? Aus welchem Jahr ist die Heizung? Alles ist differenziert zu betrachten, um so einen marktangepassten Sachwert zu ermitteln. Für den zweiten Wert, in der Regel ist es der indirekte Vergleichswert, nehme ich den Grundstücksmarktbericht zu Hilfe. Dieser lässt sich aus den aufgeführten Parametern, die übrigens alle aus tatsächlichen Kaufpreisen statistisch abgeleitet wurden, ermitteln. Die eigentliche Aufgabe eines Sachverständigen ist es dann, auf Basis dieser beiden Zahlen zu beurteilen, ob dieser Preis am Markt erzielt werden kann oder nicht, um dann entsprechend zu justieren.

Wie viele solcher Gutachten schreiben Sie?

Ich schreibe ungefähr so 125 bis 150 Gutachten im Jahr, der wesentliche Teil betrifft Lüneburg. Das mache ich jetzt seit 25 Jahren in eigener Verantwortung, dazu kommen noch weitere 15 Jahre im Sachverständigenbüro meines Vaters. Objektivität, Unparteilichkeit und eine besondere Sachkunde ist bei der Arbeit eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen unabdingbar. Der Richter muss sich auf den in seinem Gerichtsprozess bestellten Sachverständigen verlassen können, sonst ist die Tätigkeit fürs Gericht schnell und dauerhaft beendet.

„Lage, Lage, Lage“ ist ja ein uralter Spruch. Er bezieht sich darauf, wo sich die Immobilie befindet. Nivelliert sich angesichts der Wohnungsknappheit in Städten wie Lüneburg der Spruch dahingehend, dass der Stadtteil nach dem Motto „Hauptsache Lüneburg“ eine immer geringere Rolle spielt?

Nein. Kaltenmoor ist immer noch Kaltenmoor, das Rote Feld ist immer noch das Rote Feld – um mal zwei absolut unterschiedliche Stadtteile zu nennen. Auch wenn überall mehr gebaut wird, gibt es trotzdem Unterschiede. Das hat sich meiner Meinung nach auch noch nicht vermischt. Auch das wird im Grundstücksmarktbericht ganz gut aufgeschlüsselt: Bei einer normalen Eigentumswohnung lässt sich zum Beispiel erkennen, welche Zu- oder Abschläge in Bezug auf die Lage in unterschiedlichen Stadtteilen zu machen sind, der Gutachterausschuss hat für die Hansestadt Korrekturfaktoren ermittelt. Dieser liegt für exponierte Wohnparks in sehr guter Lage bei 1,37, für Kaltenmoor beträgt er 0,74. Bezogen auf eine durchschnittliche Wohnung in durchschnittlicher Lage. Daran lässt sich gut die Wertigkeit, die ja jedes Jahr spezifisch untersucht wird, ableiten. „Hauptsache Lüneburg“ ergibt sich daraus nicht. Die Preise sind zwar kontinuierlich in den zurückliegenden Jahren gestiegen, aber erhebliche Preisunterschiede gibt es dennoch. Und die wird es auch immer geben.

Was sind denn die beliebtesten Stadtteile?

Neben dem Roten Feld liegen auch Wilschenbruch, die westliche Altstadt und das Wasserviertel hoch im Kurs. Oedeme ist gut gefragt. Aber die anderen Stadtteile ziehen nach. Selbst der Zeltberg oder die Goseburg, früher waren das mal Arbeitersiedlungen, haben ganz schön aufgeholt. Da wird ein Objekt gekauft – umgebaut, abgerissen oder auf dem Grundstück zwei neue Häuser errichtet.

Zur Person

Frank Tönjes

Frank Tönjes. (Foto: t&w)

1994 wurde der 60-Jährige zum ersten Mal von der hiesigen Industrie- und Handelskammer (IHK) zum Sachverständigen bestellt und vereidigt. Die Hälfte der Gutachten, die er schreibt, erstellt er für Gerichte. Darin geht es unter anderem um Vermögensauseinandersetzungen und Rechtsstreitigkeiten, die mit Immobilienangelegenheiten zu tun haben, um Betreuungssachen, aber auch darum, die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Die Expertise wurde Frank Tönjes quasi in die Wiege gelegt, schon sein Vater war in Lüneburg als Bausachverständiger tätig. Berufspraxis hat er als Ingenieur gesammelt: Zu seinen Aufgaben zählten Ausschreibungen, Bauleitungen und die Abrechnung von Bauleistungen.

Tipps

Augen auf beim Haus-Kauf

  • Wegen des niedrigen Zinsniveaus ist es wichtig, eine Finanzierung über den gesamten Zeitraum zu bekommen (zum Beispiel 20 bis 30 Jahre), um Sicherheit zu haben und diese auch nicht am obersten eigenen Zahlungslimit zu treiben. Denn, wenn die Zinsen steigen, man aber nur ein Prozent Tilgung vereinbart hat, kann das bei einer kurzen Laufzeit der Kreditvereinbarung schief gehen.
  • Rücklagen vorhalten für schlechte Zeiten : Auch bei jemandem, der einen Kredit abzubezahlen hat, kann mal die Waschmaschine oder das Auto streiken.
  • Wer eine gebrauchte Immobilie kauft, sollte schauen, was da demnächst alles anfällt: Da ist zum Beispiel die Heizung ein wichtiger Faktor. Müssen Instandsetzungsmaßnahmen vorgenommen werden, ist das unter Umständen ein teures Unterfangen. Auch sind Modernisierungsmaßnahmen extrem teuer geworden. Weil viel gebaut wird, sind Handwerker derzeit kaum zu bekommen.
  • Thema Kostensicherheit: Unbedingt einen Experten hinzuziehen, bevor ein Haus gekauft wird. Ist der geforderte Preis gerechtfertigt? Was kosten die einzelnen Maßnahmen zur Instandsetzung, Modernisierung und Renovierung? Lohnt es, das Geld zu investieren?

Von Anna Paarmann