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Uwe Heilmann und seine Frau wollen ihre Immobilie in Reppenstedt verkaufen - und haben sich für das noch relativ unbekannte Modell der Leibrente entschieden. Foto: t&w

Wozu ein abbezahltes Haus hinterlassen?

Lüneburg. „Wir wohnen hier absolut sorgenfrei. Wir kommen nach Hause und alles ist schön.“ Während Uwe Heilmann diese Worte ausspricht, sitzt er auf seinem Lede rsessel im Wohnzimmer. Er lässt seinen Blick durch den Raum schweifen, kurz ruht dieser auf seiner Frau Gabriele, die ihm gegenüber sitzt, dann wandert er weiter in den Garten. Es ist ein kleines, liebevoll gestaltetes Stückchen Grün, das zu dem 30 Jahre alten Reihenhaus gehört, das das Ehepaar 1992 gekauft hat. „Wir gehen sonnabends zu Fuß nach Lüneburg, wenn wir ein Glas Prosecco oder ein Bier trinken möchten“, sagt Uwe Heilmann. Seine Frau ergänzt, dass aber auch in Reppenstedt, ihrer Heimatgemeinde, alles zu bekommen sei. „Für uns ist das hier das perfekte Wohnen.“

Altersgerechter Wohnraum ist teuer

Doch es gibt einen Haken: das Alter. In der Gewissheit, dass auf die 68 sicher noch viele weitere Lebensjahre folgen werden, machen sich die Heilmanns doch seit einer ganzen Weile Gedanken darüber, wie und wo sie am besten ihren Lebensabend verbringen möchten. Mittlerweile sind sich die beiden einig, dass nur ihr Reihenhaus der richtige Ort zum Altwerden sein kann. Doch da sie kinderlos sind, möchten sie kein abbezahltes Haus hinterlassen.

Etwas mehr als 27 Jahre leben Gabriele und Uwe Heilmann schon in einer ruhigen Straße in Reppenstedt. Foto. t&w

Die Option, zu verkaufen, und in eine ebenerdige Mietswohnung zu ziehen, die über einen Tiefgaragenplatz und Fahrstuhl verfügt, hat Uwe Heilmann ad acta gelegt. Nicht ganz freiwillig allerdings. „In Lüneburg sind wir da bei 1100 Euro kalt, das ist schon eine Ansage. Da kann ich mir ja ausrechnen, wann das Geld aus dem Hausverkauf dahin ist.“ Sich trotz vernünftiger Rente in eine solche Situation zu manövrieren, sei gefährlich, gibt er zu bedenken.

Wer ist „alt genug“?

Vorstellen können sich Uwe und Gabriele Heilmann aber durchaus, ihr Haus an einen Investor zu verkaufen und sich ein lebenslanges Wohnrecht zusichern zu lassen. Immobilienverrentung nennt sich dieses Modell. „Ich bin in Tespe groß geworden, in den 60er-Jahren war die Leibrente auf dem Dorf üblich“, erzählt der Reppenstedter, der kurz nach seinem 60. Geburtstag schon die Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG kontaktiert und sich eine Absage mit der Begründung „zu jung“ eingeholt hatte. Vor zwei Jahren ein weiterer Versuch: „Da hieß es, dass beide Ehepartner 70 Jahre alt sein müssen, bevor man uns überhaupt ein Angebot machen kann.“

Für Heilmann kein Grund, von dem Thema abzulassen. Er holte sich einen Makler ins Haus, um dieses kostenfrei bewerten zu lassen. „Wir wollten wissen, wovon wir hier eigentlich reden.“ 16 Monate lang war ihr Haus dann im Internet zu finden. Eine Zeit, in der das Ehepaar viel über das Thema Immobilienverrentung gelernt hat. „Wir wissen mittlerweile, wie das abzulaufen hat, und wir wissen auch, wie es nicht ablaufen darf“, sagt Heilmann, der vier ernsthafte Gespräche mit Interessenten geführt hat. Mit solchen, denen nicht unbedingt klar war, was lebenslanges Wohnrecht bedeutet, hat der Makler seine Kunden gar nicht erst behelligt.

Mit jedem Angebot ist das Ehepaar ein bisschen schlauer geworden: So wurde ihnen zum Beispiel auch eines mit 15-jähriger Laufzeit unterbreitet. Danach hätten die beiden für ihr einstiges Eigentum die ortsübliche Miete abdrücken müssen. „Und es weiß ja kein Mensch, wo wir in 15 Jahren mit den Mieten angelangt sind.“

Detailfragen müssen geklärt sein

Uwe und Gabriele Heilmann haben im vergangenen Jahr mit potenziellen Käufern darüber gesprochen, wer zahlt, wenn die Jalousie kaputt geht, wer die Grundsteuer übernimmt oder finanziell ins Schlittern gerät, wenn 20 000 Euro für die Straßenerneuerung fällig werden. „Das war alles sehr interessant, denn jetzt wissen wir, wie es für uns nur funktionieren kann“, sagt er, der bereit wäre, das gemeinsame Haus für die Hälfte des Verkehrswerts zu verkaufen und sich die Summe auf einen Schlag auszahlen zu lassen.

Viel Wert legt Uwe Heilmann in diesem Zusammenhang auf das Stichwort „Nießbrauch“ (siehe Infobox): Sollte nämlich der Fall eintreten, dass einer der beiden vor dem Ableben noch in ein Altersheim umziehen muss oder erkrankt, „dann wird das Haus vermietet und wir erhalten mindestens die Hälfte der Mieteinnahmen“. So zumindest die Bedingungen, unter denen sie sich auf eine Immobilienverrentung einlassen würden.

Zu einem Vertragsabschluss ist es bislang nicht gekommen. Uwe und Gabriele Heilmann haben erstmal auf den Pause-Knopf gedrückt, sie möchten das Thema zwei, drei Monate ruhen lassen, das Angebot dann mithilfe ihres Maklers im Netz neu aufbauen. Aber ihre Entscheidung steht.

 

Die zwei üblichsten Modelle

Leibrente und Nießbrauch

1. Immobilien-Leibrente mit lebenslangem Wohnrecht
Der Verkäufer darf bis zu seinem Tod in dem Haus wohnen bleiben, er erhält eine monatliche Rente vom Käufer. Die Höhe ist abhängig vom Alter, Geschlecht und Verkehrswert der Immobilie. Experten raten, eine Mindestlaufzeit zu vereinbaren. Stirbt der Verkäufer vor dem Ablauf der Frist, erhält ein möglicher Erbe die Leibrente. Je nach Vertragsgestaltung ist es möglich, dass das Wohnrecht erlischt, wenn ein Umzug in ein Pflegeheim nötig ist. Deshalb sollte das lebenslange Wohnrecht erstrangig im Grundbuch bestellt werden. Auch eine Rückfallklausel ist sinnvoll: Sollte der Käufer insolvent werden, erhält der Verkäufer sein Eigentum zurück.

2. Immobilienverrentung mit Nießbrauch
Dem Nießbrauchberechtigten wird der Kaufpreis auf einen Schlag ausgezahlt. Bei der Ermittlung zieht der Käufer den Nießbrauchwert vom Verkehrswert ab. Das Nießbrauchrecht wird im Grundbuch an erster Stelle hinterlegt, dadurch bleibt es bestehen, auch wenn die Immobilie an Dritte weiterverkauft wird. Beim Nießbrauch ist es so, dass das Objekt bei einem möglichen Auszug der Verkäufer vermietet werden kann und dieser davon bis zu seinem Tod finanziell profitiert. Auch bei diesem Modell, das als sicherer und flexibler gilt, sollte im Vertrag klar geregelt werden, wer für die Instandhaltung der Immobilie zu Lebzeiten verantwortlich ist.

von Anna Paarmann

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