Donnerstag , 24. Oktober 2019
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Auf dem Kreideberg dominiert das Erbbaurecht: In der Schomakerstraße stehen besonders viele Immobilien auf „fremdem Grund“. (Foto: t&w)

Erbbaurecht betrifft jeden Siebten

Lüneburg. Mindestens 10 000 Menschen, und damit etwa ein Siebtel der Stadtbevölkerung, leben in Lüneburg auf Erbbaurechtsgrundstücken. Das schätzt die Landeszeitung auf Basis umfangreicher Datenauswertungen im Rahmen des Projekts „Wem gehört Lüneburg?“, das Mitte Mai mit dem gemeinnützigen Recherchezentrum Correctiv als Kooperationspartner gestartet ist.

Diese Karte zeigt den Anteil der Erbbaurechtsfläche mit Wohnraum an der gesamten Stadtteilfläche mit Wohnraum. (Grafiken: Schwentker, Daten: Sonderauswertung des LGLN/Regionaldirektion Lüneburg)

Die große Zahl von Betroffenen unterstreicht die drängende Relevanz des Themas Erbbaurecht, das zunehmend zu Ängsten bei den Bürgern führt. Oftmals geht es da auch um ganze Existenzen. Darüber hat die LZ bereits mehrfach berichtet.

Eine kurze Einführung: Erbbaurechtsgrundstücke, auf denen Bürger Häuser oder Wohnungen besitzen, gehören den Bewohnern nicht. Sie „mieten“ den Boden für 80 oder 99 Jahre, zahlen jährlich dafür einen Zins an den Eigentümer. Die gesetzliche Grundlage für das Erbbaurecht in Deutschland wurde vor 100 Jahren geschaffen, viele Verträge laufen nach und nach aus.
Wenn sie erneuert werden, steigt der Zins wegen der explodierenden Bodenpreise um ein Vielfaches. Diese finanzielle Belastung können sich viele Menschen nicht leisten – vor allem auch Ältere, die häufig bei den Banken keinen Kredit mehr erhalten. Sie fürchten um ihr Wohneigentum und damit um ihre Bleibe. Die LZ-Analysen basieren auf einer Sonderauswertung des Landesamtes für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen, kurz LGLN. Sie ergab, dass 20 Prozent der gesamten Lüneburger Wohnfläche in Erbbaurecht vergeben sind. Das entspricht in etwa der Fläche von 290 Fußballfeldern.

Eine Stadt baut auf Erbbaurecht

„Wem gehört Lüneburg?“ heißt für Tausende: Wem gehört der Erbbaugrund? Erstaunlich vielen Privateigentümern

Lüneburg. Das Erbbaurecht bewegt die Lüneburger. Schon oft hat die LZ über Einzelfälle berichtet: Weil Menschen, deren Haus auf Erbbaugrund steht, sich den steigenden Zins nicht mehr leisten können. Oder weil ihnen das System undurchsichtig und unfair erscheint.

Auch im Online-Portal von „Wem gehört Lüneburg?“ berichteten Leser von ihren Sorgen. Darum wollten wir klären: Sind das nur Einzelfälle? Welche Dimension hat das Erbbaurecht hier? Wer ist verantwortlich für die Höhe der Zinszahlungen, das Verfahren bei Vertragsverlängerung, und wer könnte soziale Härten abfedern?

Schnell stellte sich heraus: Wir müssen zuerst herausfinden, wer die Ausgeber der Erbbaurechte sind – und zwar mit den besten Daten, die wir kriegen können.
Wir hatten unglaubliches Glück: Die Regionaldirektion Lüneburg des Landesamtes für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen, kurz LGLN, war bereit, uns auf Basis ihrer Kataster auszuwerten, wer wo in Lüneburg zu welchem Zweck Erbbaurecht vergibt.

Angaben zu Privatpersonen oder Unternehmen bekamen wir aus Datenschutzgründen nicht, dennoch dürften die Daten und Auswertungen in dieser Ausgabe das umfangreichste Bild über das Erbbaurecht abgeben, das je von einer deutschen Stadt gezeichnet wurde.

Zuerst beeindruckte uns die schiere Dimension. Drei Quadratkilometer der Stadtfläche sind Erbbaurechte, gut zwei Drittel davon für Wohnen. Fast 20 Prozent der gesamten Wohnbaufläche in der Hansestadt sind damit nur von den Eigentümern „gemietet“. Mindestens 10 000 Menschen wohnen darauf. Die großen Zahlen machen klar: Es geht nicht nur um ein paar Einzelfälle, sondern um Tausende. Das Thema gehört ganz oben auf die öffentliche Agenda.

Welche Eigentümer fand das LGLN in den Katastern? Erwartungsgemäß stark vertreten ist mit 44 Prozent der Wohnbauflächen die Stadt, die Klosterkammer kommt auf 19 Prozent. Unerwartet präsent sind die privaten Erbbaurechtsgeber. Mit einem Anteil von 32 Prozent an allen Wohnbauflächen ist diese Gruppe nicht nur stärker als die Klosterkammer. Unterscheidet man die städtischen Erbbaurechte nach Eigentum der Kommune selbst (23 Prozent der Wohnbaufläche) und der von ihr verwalteten Stiftungen (21 Prozent), dann sind die Privaten sogar die Gruppe mit der größten Fläche.

Das zeigt nicht nur, wie attraktiv das Erbbaurechtsmodell für verschiedenste Eigentümer ist. Es ist vor allem interessant für die Erbbaurechtsnehmer. Denn während Stadt und Klosterkammer durch landes- und kommunalrechtliche Regelungen gebunden sein können, haben die Privaten weitgehend Vertragsfreiheit. Gerade dann, wenn langjährige Verträge verlängert werden und wegen der Explosion der Grundstückspreise rapide Zinserhöhungen anstehen (siehe „Lage, Lage, Lage?“), könnten die Privaten flexibel reagieren und niedrigere Zinsen ansetzen.

Zumindest dürften sie das. Ein guter Gewinn wäre ihnen immer noch sicher. Aber würden sie es auch tun? Aus den „Wem gehört Lüneburg?“-Leserdaten zur Miete wissen wir, dass private Vermieter und auch manche Immobilienunternehmen vielfältig sind. Einige versuchen offenbar finanziell herauszuholen, was geht. Andere treten preislich sehr sozial auf.

Vielleicht ist es beim Erbbaurecht genauso? Die Untersuchung der Katasterdaten ergab zumindest, dass es viele Private gibt, die nur einzelne Grundstücke vergeben – ähnlich der Situation bei den Privatvermietern. Daneben spielen einige größere Eigentümer tragende Rollen. Das gilt vor allem für den Kreideberg. Der Stadtteil ist quasi auf Erbbaurecht gebaut. 68 Prozent der Wohnbaufläche sind Erbbaurecht. Weit über die Hälfte davon von privaten Eigentümern (siehe Grafik unten links). Als der Stadtteil in den 1960er-Jahren ausgebaut wurde, entstanden viele Wohnungen auf dem Grund der Familie von Hardenberg. Heute kümmert sich die Söder Betriebe Verwaltungsgesellschaft um die Verträge, neben denen von gut einem Dutzend anderen privaten Erbbaugebern.

Oft sind es Landwirte, die ihre Flächen für die Bebauung freigaben, nicht selten in größerem Umfang. Einer von ihnen erzählt, dass er im Umfeld des Imkerstiegs 80 Grundstücke für 99 Jahre als Erbbaurechte vergeben hat – in den 70er-, 80er- und 90er-Jahren.

Erbbaurechtsverträge sind in Lüneburg also nicht nur vor 100 Jahren geschlossen worden, als das Erbbaurecht in Gesetz gegossen wurde. Es kommen ständig neue dazu. Darum wird auch das Problem mit der Laufzeitverlängerung nicht verschwinden.

Erst im Jahr 1996 begann die gemeinnützige Stiftung Hof Schlüter, circa 175 000 Quadratmeter Boden im Baugebiet Bülows Kamp sowie in der „Automeile“ im Gewerbegebiet Bilmer Berg im Erbbaurecht zu vergeben. Die Verträge laufen über 99 Jahre, teilt Vorstand André Novotny der LZ mit. Wie sie am Ende des Jahrhunderts mit dem Problem auslaufender Verträge umgeht, ist für die Stiftung noch Zukunftsmusik. Doch schon heute ist Novotny bewusst, dass es Zeit ist für neue Wege: „Ich persönlich fände eine soziale Staffelung des Erbzinses sehr interessant.“

Lage, Lage, Lage?

Das große Problem des Erbbaurechts sind die Bodenpreise, die seit Jahren extrem steigen. Eine Datenanalyse

Lüneburg. Treffen sich zwei Lüneburger. Beide wohnen auf einem gleich großen Erbbaurechtsgrundstück. Sie vergleichen ihre jährlichen Zinszahlungen, und denken: Das ist ein Witz. Nein, ist es nicht. Während der eine nur ein paar Hundert Euro zahlt, sind es für den anderen mehrere Tausend – vielleicht sogar mehr als das Zehnfache.

Dafür kann es eigentlich nur einen Grund geben: Der niedrigere Zins (also die „Miete“ für den Boden) gilt für einen alten Erbbaurechtsvertrag aus einer Zeit, als die Grundstückswerte noch ein Bruchteil der heutigen waren. Entsprechend niedrig ist der Zins, der sich maßgeblich nach dem Bodenwert bei Vertragsabschluss richtet. Der Lüneburger mit dem teureren Zins hat seinen Vertrag erst abgeschlossen oder er musste seinen alten Vertrag verlängern. Da die Bodenwerte seit Jahren extrem steigen, zahlt er heute so viel mehr.

Die Kopplung des Erbbauzinses an die auf dem freien Markt explodierenden Bodenpreise ist das große Problem. Fragt man wichtige Erbbaurechtsgeber wie die Stadt oder die Klosterkammer nach den zum Teil enormen Unterschieden zwischen den Zinszahlungen, verweisen sie gern auf die Lage der Grundstücke. Denn die Preise änderten sich sehr mit der Lage. Letztlich könne man aus den Differenzen zwischen einzelnen Verträgen also nicht viel ablesen. Ist dieses Argument nur ein Ablenkungsmanöver vom Grundproblem der steigenden Bodenwerte?

Das wollte die LZ genauer wissen und besorgte sich die Lüneburger Bodenrichtwerte vom Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen. Zu finden sind diese in der Karte rechts. Sie ist in Zonen unterteilt, für die die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte (GAG) jährlich das durchschnittliche Preisniveau für unbebautes Bauland ermitteln.

Die Bodenrichtwerte werden in Euro pro Quadratmeter bestimmt und auch dort erhoben, wo es keinen unbebauten Grund mehr gibt. Sie gelten bei jedem Verkauf von Boden – und eben auch für die Erbbaurechtsverträge – auch dann als wichtigste Orientierung für den Preis, wenn der Boden längst bebaut ist. Zwar kann der Grundstückspreis, der „Verkehrswert“, im Einzelfall vom Bodenrichtwert abweichen. Etwa wegen besonders guter oder schlechter Aussicht oder wegen der Verkehrsanbindung. Im Großen und Ganzen aber gelten die Richtwerte.

Die LZ-Analyse der Bodenpreise ergibt ein erstaunliches Ergebnis: Obwohl die Karte so bunt ist – es also sehr verschiedene Grundstückswerte gibt – sind die Unterschiede für die große Mehrheit der wichtigen Wohnlagen eher klein. Die Lage kann also als Grund für frappierende Zinsunterschiede nicht herhalten.

Von den knapp 300 Bodenrichtwertzonen Lüneburgs sind nur etwa 180 reines Wohngebiet. Im Mittel liegt ihr Bodenrichtwert bei 320 Euro pro Quadratmeter. Ein typisches Lüneburger Wohngrundstück von 600 Quadratmetern wäre demnach heute 192 000 Euro wert.

Natürlich: Die Bodenpreise können sich durchaus um mehr als den Faktor zwei unterscheiden. So liegt der niedrigste Wohngebiets-Bodenwert bei 210 Euro, und es gibt einige Zonen in einem hochpreisigen Segment bis zu 470 Euro. Doch das erklärt nicht die Unterschiede der Erbbauzinsen bis zu einem Faktor zehn. Zumal sich die Preise der meisten Zonen um den Mittelwert bei 320 Euro häufen. Ausnahmewohnlagen mit Preisen bis zu 950 Euro pro Quadratmeter sind selten.

Im Zentrum der Altstadt werden die Preise zwar vierstellig und erreichen in der Großen Bäckerstraße gar 3400 Euro pro Quadratmeter, doch dieser Bereich ist fürs Wohnen wenig interessant. Die Grundstücke gehören meist großen Ladenketten, sind vom GAG nicht als Wohnraum ausgewiesen. Mit nur zwei Prozent Anteil an der Wohnfläche ist die Erbbaurechtsfläche für Wohnraum in der Altstadt zudem verschwindend gering.

In unserem Atlas der Bodenrichtwerte geben wir nicht nur die Preise an, wir berechnen auch, welcher jährliche Erbbauzins für ein typisches Grundstück von 600 Quadratmetern gezahlt werden müsste, würde dort heute zu den üblichen Bedingungen der Stadt ein Vertrag neu abgeschlossen oder verlängert.

Im Mittel läge dieser jährliche Zins für Wohnlagen heute bei 7680 Euro. Die Zahl berechnet sich aus dem Grundstückspreis multipliziert mit einem Prozentsatz, den die Stadt auf vier Prozent festgelegt hat. Der Grundstückspreis wiederum ergibt sich aus dem Bodenrichtwert (320 Euro pro Quadratmeter im Mittel) mal Flächengröße (600 Quadratmeter in unserem Beispiel).
Nach diesem Schema berechnet sich auch der Zins für alle anderen Zonen. Auf der Karte kann jeder Lüneburger ablesen, wie viel er unter Standardbedingungen heute für einen neuen oder verlängerten Erbbaurechtsvertrag der Stadt pro Jahr zahlen müsste.

Hintergrund

Vor- und Nachteile des Erbbaurechts

Pro

Erbbaurechtsgeber
▶ Sehr langfristige, sichere Einnahmen
▶ Bei Neuverträgen: Mitsprache bei der Art des entstehenden Gebäudes
▶ Möglichkeit der Mitsprache für den Fall, dass der Bauherr das Haus verkaufen will. Gleiches gilt für Umbau und Erweiterung des Gebäudes.
▶ Möglichkeit der Vereinbarung sozialer Bindungen
▶ Während der Vertragslaufzeit wirksames Modell gegen steigende Baulandpreise

Erbbaurechtsnehmer
■ Wer nur wenig Geld zur Verfügung hat, kann dennoch auf einem Grundstück ein Haus bauen.
■ Wenn die Kreditzinsen hoch sind, lohnt sich der Bau eines Hauses, denn die Kosten für den Erwerb eines Grundstücks entfallen. So sinkt der Kreditbedarf. Und damit die finanzielle monatliche Tilgungslast.
■ Bei den derzeitigen Grundstückspreisen könnte sich Erbbaurecht rechnen, wäre der jährliche Erbbauzins weiterhin niedrig. Ein Beispiel: Das Grundstück würde bei einem Kauf 200 000 Euro kosten. Läge der Erbbauzins bei 1000 Euro pro Jahr, wie noch vor ein paar Jahrzehnten, wäre damit nach einer Laufzeit von 99 Jahren rein nominal nicht einmal die Hälfte eines Kredites über 200 000 Euro getilgt. Zwar steigt auch der Erbbaurechtszins regelmäßig an, aber auch bei einem Kredit sind Zinsen fällig.
■ Die Steigerung des Erbbauzinses im laufenden Vertrag orientiert sich in der Regel am Verbraucherindex, der wesentlich schwächer steigt als die Grundstückspreise.

Kontra

Erbbaurechtsgeber
▶ Risiko, die Auflagen des Erbbaurechtsnehmers nicht zu erfüllen.
▶ Dem Investitionshaushalt fehlen hohe, kurzfristige Einnahmen zum Beispiel durch Verkäufe. Risiko finanzieller Belastung nach Ablauf von Verträgen zum Beispiel dadurch, dass mehrere Hauseigentümer zeitnah entschädigt werden müssen.
▶ Der Verwaltungsaufwand im Erbbaurecht gilt auch für die Eigentümer als hoch. Das gleiche gilt auch für das Konfliktpotenzial.

Erbbaurechtsnehmer
■ Erbbaurecht ist bei niedrigen Kreditzinsen unattraktiv.
■ Es gibt regelmäßige Steigerungen des Erbbauzinses.
■ Der Erbbaurechtsvertrag bedeutet ein Dauerschuldverhältnis.
■ Eingeschränktes Recht am Eigentum, da der Erbbaurechtsgeber Mitspracherechte hat.
■ Schwierigkeiten beim Verkauf der Immobilie.
■ Keine Beteiligung an den Steigerungen des Grundstückswertes. Dennoch beträgt der Erbbauzins in der Regel drei bis fünf Prozent vom Grundstückswert, der sich nach dem Bodenrichtwert bemisst.
■ Deutliche Erhöhungen des Erbbauzinses werden bei der Verlängerung des Vertrages wegen der Neubewertung des Grundstücks fällig.
■ Fällt die Immobilie wegen Nichterfüllung des laufenden oder Nichtzustandekommens eines Anschlussvertrages (auch Heimfallrecht) an den Erbbaurechtsgeber, wird als Entschädigung in der Regel nur Zweidrittel des Verkehrswertes des Hauses fällig. wko

Von Björn Schwentker und Anna Paarmann