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Für viele Mieter ein nachhaltiger Schock, wenn eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ins Haus flattert – so wie im Fall der Lüneburgerin Rotraut Schneider. (Foto Wodicka)

„Die Angst sitzt tief“

Lüneburg. Das Schreiben, das ihr vor fast zwei Jahren per Gerichtsvollzieher zugestellt wurde, lässt Rotraut Schneider* noch heute einen Schreck in die Glieder fahren, wenn sie daran zurückdenkt. Wegen Eigenbedarfs des Vermieters sei der Mietvertrag für ihre Wohnung in der Innenstadt gekündigt worden. „Ich habe am ganzen Körper gezittert“, sagt die Lüneburgerin. Doch sie hatte keine Chance, ein Jahr später folgte der Auszug. Heute vermutet sie, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben war.

„Ich finde es mehr als bedenklich, wenn mein Vermieter genau nach Ablauf der Schonfrist wieder auszieht“, sagt Rotraut Schneider. Denn nach Angaben ihres Anwalts geht die Rechtsprechung davon aus, dass Eigenbedarf auch dann bestanden habe, wenn er nur sechs Monate in der Wohnung gewohnt hat und dafür eine nachvollziehbare Begründung liefern kann. Allerdings müsse daraus hervorgehen, dass die Gründe für den Auszug erst nach dem Einzug entstanden sind. „Diese Frist hat er, wenn auch knapp, gerade so eingehalten“, sagt die Lüneburgerin.

Nach der Schonfrist wieder ausgezogen

Angefangen hatte die Geschichte im Juni 2016, als ihr die Kündigung ins Haus flatterte und ihr Vermieter für sich und seine Familie Eigenbedarf anmeldete. Als langjährige Mieterin hatte Rotraut Schneider eine einjährige Kündigungsfrist und räumte, nachdem sie einsehen musste, gegen die Kündigung nichts ausrichten zu können, im Juni 2017 das Feld. Die Wohnung stand daraufhin ein Jahr lang leer und wurde in dieser Zeit vom Vermieter renoviert. Am 1. Juli 2018 zog der ein.

Dass er bereits ein halbes Jahr später wieder auszog, findet Rotraut Schneider, die sich seitdem mit einer schlichteren und deutlich teureren Wohnung zufrieden geben muss, „zumindest moralisch nicht in Ordnung“. Denn sie vermutet, dass hinter dem angeblichen Eigenbedarf ein ganz anderer Grund steckte. „Er wollte das Dachgeschoss ausbauen, doch dafür hätte er meine Kammer benötigt.“

„Richter brauchen nur eine schöne Geschichte, das kriegt jeder Anwalt hin.“ – Philipp Aderhold, Mieterbund Lüneburg

An ihrer Situation werde sie wohl nichts mehr ändern können, das sei ihr nach einem Gespräch mit dem Lüneburger Mieterbund deutlich geworden. Dessen Vorsitzender Philipp Aderhold macht Betroffenen in solchen Situationen grundsätzlich nur wenig Hoffnung: „Solche Auseinandersetzungen sind immer problematisch.“ Zwar haben auch Mieter Rechte und können sich bei ungerechtfertigten Ansprüchen vor Gericht wehren. Die Erfahrung zeige aber, dass die Chancen dafür nicht besonders groß seien. „Richter brauchen nur eine schöne Geschichte, das kriegt jeder Anwalt hin“, sagt Aderhold. Wenn diese in sich schlüssig und begründet ist, ergebe ein Verfahren keinen Sinn.

Im Einzelfall Schadensersatz

Und selbst ein erfolgreich vor Gericht durchgefochtener Widerspruch löse das eigentliche Problem des Mieters oftmals nicht. Aderhold: „Dann ist die Wohnung meist schon verloren, weil man ja bereits ausgezogen ist.“

Allerdings könne im Einzelfall Schadensersatz geltend gemacht werden, wenn der Eigenbedarf nur vorgeschoben ist, Vermieter „keinen ernsthaften Nutzungswillen“ haben oder der Wohnraum nach der Kündigung entgegen den Angaben anders genutzt wird. Das sei auch dann der Fall, wenn der Bedarf ursprünglich tatsächlich bestand, zwischenzeitlich aber weggefallen ist. Das Problem laut Aderhold hier: „Die Nachweispflicht liegt beim Mieter.“

Aderhold empfiehlt daher, möglichst schnell auf Wohnungssuche zu gehen, „gerade auf angespannten Wohnungsmärkten wie Lüneburg“. Denn ein Auszug könne auch dann verlangt werden, wenn der Mieter keine neue Wohnung gefunden hat.

Anders sieht es aus, wenn Mieter sich auf einen Härtefall berufen, zum Beispiel bei wenigen bezahlbaren Wohnungen und vielen älteren Mietern. Weil Gerichte hier in der Vergangenheit aber häufig zu pauschaliert geurteilt haben, hat der Bundesgerichtshof die Hürden bei Eigenbedarfskündigungen in einem vor zwei Tagen veröffentlichten Grundsatzurteil angehoben (LZ berichtete). Danach müssen Gerichte künftig Hilfe eines Sachverständigen einholen, wenn nicht genau erkennbar sei, ob von einem Härtefall ausgegangen werden kann. Weil grundrechtlich geschützte Belange – Eigentum des Vermieters und Gesundheit des Mieters – abzuwägen seien, habe eine solche Abwägung besonders sorgfältig und nicht nur pauschal und ohne nähere Begründung zu erfolgen.

Nachweispflicht liegt beim Mieter

Laut Mieterbund habe die Anzahl der Beratungen bei Eigenbedarfskündigungen zugenommen. Aderhold führt das auch auf die sinkende Zahl bei den Sozialwohnungen zurück, etwa durch Umwandlung in Eigentumswohnungen, wie das Beispiel des Lüneburger Quartiers Am Weißen Turm zeige. „Hier wohnen inzwischen bereits viele Eigentümer in den Häusern.“ Er sei gespannt, was passiert, wenn hier in Kürze die Kündigungsfristen ablaufen.

Für Rotraut Schneider ist klar, dass sie ihre Wohnung, in der sie 18 Jahre lang gern gelebt hat, nicht wieder zurück bekommen wird. Eines ist ihr aber wichtig: „Ich möchte, dass solche Zustände bekannt werden.“ Dass sie als Mieterin stets aufs Neue vor die Tür gesetzt werden kann, das habe sie erst jetzt richtig verinnerlicht: „Die Angst, wieder raus zu müssen, sitzt tief.“

* Name von der Redaktion geändert

Von Ulf Stüwe