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Lohnt der Kauf einer Immobilie? Und wie viel Eigenkapital sollte man dafür mitbringen? Die Verbraucherzentrale gibt Tipps zum Thema. Foto: ALDECAstudio

Nicht immer lohnt das Eigenheim

Lüneburg. Wer das Pech hat, in Lüneburg eine Wohnung finden zu müssen, kommt schnell auf andere Gedanken: Entweder auf das Umland ausweichen und längere Fahrzeiten in Kauf nehmen oder den Sprung ins Eigenheim wagen. Schließlich gelten Immobilien insbesondere in Niedrigzinsphasen als attraktive Geldanlage mit Schutz vor steigenden Mieten. Doch der Entschluss fürs eigene Häusle im neuen Hanseviertel oder die Eigentumswohnung im frisch hochgezogenen Quartier Ilmenaugarten will wohl bedacht sein.

Wie sehr es Lüneburger und Möchtegern-Lüneburger in die Ilmenau-Metropole zieht, zeigt ein Blick auf die Kaufpreise im vergangenen Jahr. Bis zu 5000 Euro pro Quadratmeter musste auf den Tisch legen, wer eine neu errichtete Eigentumswohnung in Lüneburgs bester Wohnlage Rotes Feld erwerben wollte. Und selbst für weniger gehobene Ansprüche waren es immer noch rund 2000 Euro für eine Wohnung aus dem Jahr 1985 im Bereich Hinter der Saline, wie der aktuelle „Marktbericht“ des Immobilienvermarkters Grossmann & Berger (G&B) ausweist. Das Ende der Fahnenstange der Kaufwilligen ist damit aber offenbar noch immer nicht erreicht. Denn den G&B-Prognosen zufolge werden die Preise weiter klettern, um rund vier Prozent in diesem Jahr bei Eigentumswohnungen ebenso wie bei Eigenheimen.

Auch die Nebenkosten fallen ins Gewicht

„Kapitalanleger bewerten Immobilien in der Innenstadt von Lüneburg als eine der sichersten Renditemöglichkeiten“, sagt G&B-Vertriebsleiterin Regina Trope. Ein Blick in die Vergangenheit gibt ihr Recht. So sind die Preise für Einfamilienhäuser in der Altstadt von 2015 bis heute um 27 Prozent gestiegen, im Roten Feld gar um 36 Prozent. Ähnlich sieht es bei den Eigentumswohnungen aus.

Aber auch das nahe Umland zieht kräftig nach. Ob Samtgemeinde Ilmenau, Bardowick oder Adendorf, überall hält der Aufwärtstrend mit Preissteigerungsraten zwischen 25 und 35 Prozent allein in den vergangenen vier Jahren an.

Sich deswegen aber Hals über Kopf ins Immobilien-Abenteuer zu stürzen, davon rät Stefan Adam von der Verbraucherzen­trale Niedersachsen ab: „Der Erwerb einer Immobilie will gut überlegt sein, das ist ein komplexes Thema.“ Vor allem sollte nicht nur der reine Kaufpreis in den Blick genommen werden, denn mit den Gebühren für Makler, Notar, Grundbucheintrag und Grunderwerbsteuer kommen noch einmal rund 13 Prozent an Nebenkosten obendrauf.

Immobilie als Altersvorsorge

Auch wenn generelle Aussagen zur Finanzierung einer Immobilie schwierig seien – „die persönliche Situation jedes Einzelnen muss genau geprüft werden“ –, nennt der Finanzanlageberater auch grundlegende Kriterien. So empfiehlt er, mindestens 20 Prozent des Kaufpreises inklusive Nebenkosten aus eigenen Mitteln beitragen zu können. „Wer das nicht kann, für den wird‘s sehr teuer“, weiß Adam. Er rät daher, konsequent für das Eigenkapital zu sparen und möglichst sämtliche Lebens- und Rentenversicherungen beitragsfrei zu stellen, vor allem, wenn die Immobilie als Altersvorsorge gedacht ist.

Zugleich sollte das aufgenommene Darlehen in angemessener Zeit – „typisch ist ein Zeitraum von 20 Jahren“ – zurückgezahlt werden können. Denn wer im Alter nicht auf eine hohe Pension zurückgreifen kann, könnte durch Kosten für Pflege und Gesundheit Probleme mit der Tilgung bekommen. „Es ist schlecht, wenn dann noch das ganze Geld in einer Immobilie gebunden ist.“ Auch müsse bedacht werden, dass im Laufe der Zeit Reparaturen anstehen.

Damit alles auf gesunden Beinen steht und die Immobilie spätestens bis zum Renteneintritt abgezahlt ist, rät Adam auch, das Machbare im Blick zu behalten. Haus oder Eigentumswohnung sollten dann nicht in erster Linie für die nachfolgende Generation angeschafft werden. Sein Rat in solchen Situationen: „Erst an mich denken und dann an die Kinder“.

Gleichwohl sieht Adam im Erwerb einer Immobilie auch eine „sinnvolle Anlagestrategie“, vor allem vor dem Hintergrund steigender Mieten, schwankender Aktienmärkte und der anhaltenden Niedrigzinsphase. Und durch die monatlichen Zahlungen für Zins und Tilgung sieht er einen weiteren Vorteil: „Der Kauf einer Immobilie diszipliniert.“

Faustregeln für die Tilgungsrate

Als Faustregel für die Höhe der Tilgungsraten empfiehlt der Finanzexperte zweierlei: „Wer nicht so gut mit Geld umgehen kann, sollte mit der Bank eine möglichst hohe Tilgungsrate vereinbaren, damit die Restschuld am Ende der Laufzeit möglichst gering ist.“ Im anderen Fall sei eine niedrigere Tilgungsrate in Kombination mit einer jährlichen Sondertilgung sinnvoller.

Auch die Sparkasse Lüneburg rät potenziellen Erwerbern, eine längerfristige Planung aufzustellen. So sollte eine Immobilie „nicht nur zu aktuellen, sondern auch zu künftigen Plänen und Zielen passen“, sagt Finanzexpertin Sarah Deeke. Auch sollten Erwerber sich vorab umfassend über die Immobilie informieren und bei Unklarheiten gegebenenfalls einen Sachverständigen hinzuziehen, insbesondere bei Käufen ohne Makler.

Auch wenn Banken und Sparkassen sich gern im Immobiliengeschäft tummeln und damit zumeist gutes Geld verdienen, gehe einer Finanzierung stets eine umfangreiche Prüfung der Kreditwürdigkeit voran. „Im Einzelfall kann es durch diese Prüfung oder durch Aspekte, die im Kaufobjekt begründet sind, dazu führen, dass eine Finanzierung von uns nicht begleitet werden kann“, sagt Sarah Deeke.

Verbraucherberater Stefan Adam empfiehlt bei der Darlehensauswahl, nicht nur mit der einen Hausbank zu sprechen, sondern möglichst einen freien Vermittler zu Rate zu ziehen, „der deckt ein größeres Marktspektrum ab.“ Sein Fazit: Wer nur 60 Prozent des Kaufpreises finanzieren müsse, liege richtig, „billiger geht es zurzeit nicht“.

Von Ulf Stüwe