Donnerstag , 24. Oktober 2019
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Wolfgang Hahn
Wer Wolfgang Hahn zu seinem Viertel befragt, muss Zeit mitbringen. Er hat unzählige Dokumente über die Jahre zusammengesammelt und viele Mieter vetreten. (Foto: t&w)

Geld-zurück-Garantie?

Lüneburg. Heizung, Wasser, Müllabfuhr, Aufzug, Hausmeister, Gartenpflege – Posten, die jährlich auf der Nebenkostenabrechnung von Mietern auftauchen können. Dazu kommen Verteilerschlüssel, Anteile und, natürlich, jede Menge Zahlen. Welcher Mieter blickt da noch durch? Doch es lohnt sich, genauer hinzusehen: „Achtzig Prozent der Nebenkostenabrechnungen sind in der Regel falsch“, sagt Wolfgang Hahn. Er lebt in einer der Wohnanlagen Hinter der Saline und engagiert sich beim Mieterbund Lüneburg.

Quartiersmanagerin Nadine Fischer kennt das Problem. Auch zu ihr kämen immer wieder Bewohner des Viertels, die ihre Abrechnungen in Frage stellen, erzählt sie. Die leitet Fischer dann weiter zum Mieterbund. Weil dort Menschen wie Wolfgang Hahn arbeiten. Er ist seit vielen Jahren Rentner, während seines Berufslebens befasste er sich mit der Finanzierung und dem Vertrieb von Immobilien. Jetzt überprüft und korrigiert er die Nebenkostenabrechnungen von Mietern der Häuser Hinter der Saline. Denn dort lief ihm zufolge schon so einiges schief.

Die Anlagen Hinter der Saline und Am Weißen Turm wurde zwischen 1984 und 1986 gebaut, rund 270 Wohnungen gibt es dort. 2013 kaufte die Immobiliengesellschaft dii, oder auch Deutsche Invest Immobilien, die Anlage von ihrem vorherigen Eigentümer IBUS Asset Management ab und wandelte die Häuser Hinter der Saline in Wohneigentum um.

120 Wohnungen an private Eigentümer verkauft

Bis zum Jahr 2018 wurden die 120 Wohnungen darin an private Eigentümer verkauft. Das Problem: Die dii hatte den Erwerbern für das Jahrzehnte alte Gebäude keine Instandhaltungsrücklagen hinterlassen. Und nicht alle neuen Eigentümer seien nun bereit, viel Geld in die Anlage zu stecken, sagt Hahn. „Es hapert jetzt an allem, besonders an den großen Investitionen: Wir haben undichte Dächer, da wird nur geflickt. Die Wege sind teilweise durch das Wurzelwerk der Bäume aufgebrochen.“ Auch mit der Heizungsanlage und den Aufzügen gibt es Probleme. Erste Eigentümer hätten laut Hahn schon wieder verkauft, weil sie sich geärgert hatten über ihren Kauf – aber auch über die Mieter, die hinsichtlich ihrer Nebenkostenabrechnungen vom Mieterbund vertreten worden sind. Dieser überprüft, ob die Abrechnungen rechtens sind.

Was Vermieter abrechnen dürfen, sind die Betriebskosten einer Wohnung. Das sind regelmäßig wiederkehrende Kosten, vom Warmwasserverbrauch bis zur Wartung der Feuermelder. Von Modernisierungskosten, beispielsweise für die Wärmedämmung oder Schallschutzmaßnahmen, können Vermieter acht Prozent auf die Jahresmiete aufschlagen. Alles, was kaputt geht und repariert werden muss hingegen, haben die Vermieter selbst zu bezahlen. „Das ist meistens der Knackpunkt.“

Dreißig Jahre alte Aufzüge

Ein Beispiel sind die inzwischen dreißig Jahre alten Aufzüge der Wohnanlage, in der Hahn wohnt. Dass diese ab und an repariert werden müssen, sei klar. Doch zu bezahlen hätten das in der Regel die Vermieter, lediglich die Wartungen dürften sie umlegen. Für die Nebenkostenabrechnung müssen die Vermieter beide Kosten trennen – „wenn sie das nicht können, bekommen sie überhaupt nichts von den Mietern“, sagt Hahn.

Ein anderes Thema seien die Rohrwärmeverluste in der Anlage Hinter der Saline. Von einem Rohrwärmefall spricht man, wenn ein großer Teil der Wärme bereits auf dem Weg in die Wohnung über die Heizrohre abgegeben wird. Es kommt dann nur noch ein verhältnismäßig geringer Teil der Energie an den elektronischen Heizkostenverteilern der Heizkörper an. Praktisch kann das für Bewohner unterer Stockwerke sein, wenn die Rohre so viel Wärme abgeben, dass sie selbst gar nicht mehr zu heizen brauchen. Ein Nachteil ist es für die Mieter von oben, die die Kosten tragen müssen.

Ein Mieter hatte Heizkosten von mehr als 4000 Euro

Hahn kennt den Extremfall von einem Mieter aus dem Dachgeschoss: In einem Jahr sollte dieser über 4000 Euro Heizkosten zahlen, und das für eine 88 Quadratmeter große Wohnung. Da liegt die Frage nahe, wie das sein kann? Hahn hat ausgerechnet, dass der Verbrauchswärmeanteil, das ist die Erfassungsrate an den elektronischen Heizkostenverteilern, in dem Haus 16 Prozent beträgt. „In einem baugleichen und mit gleicher Heiztechnik ausgestatteten Nebengebäude wurden 34 Prozent erfasst.“ Hahn vermutet deshalb, dass die Verluste der Einstellung der Heizung oder einer ineffizient arbeitenden Umwälzpumpe geschuldet sind.

Die Wohnungseigentümerverwaltung sei es, die eine Instandsetzung zu organisieren habe. Auf LZ-Nachfrage gab diese auf keine der Kritikpunkte, die Wolfgang Hahn in diesem Artikel nennt, eine Antwort. Das Unternehmen teilte lediglich mit, dass dafür die nächste Eigentümerversammlung Ende Oktober abgewartet werden müsse. Und es wurde darum gebeten, den Bericht doch bitte zu verschieben.

Eine Weile zurück liegen Ungereimtheiten in der Müllentsorgung. Hahn erklärt, dass mit Hilfe einer Firma für Abfallmanagement der Restmüll hätte reduziert werden sollen, um Kosten für die Abholung zu sparen. Konkret hätte das Abholungsintervall von einer Woche auf zwei Wochen verlängert werden sollen. Die Firma forderte dafür 44 Prozent der Kosten mit Mehrwertsteuer, die die Mieter dadurch sparen würden. „Das wäre ein Deal gewesen“, sagt Hahn, „immerhin hätten die Mieter um die fünfzig Prozent weniger zahlen müssen“. Allerdings ärgert sich Hahn über die Kalkulation der Firma, die aus einer Abrechnung aus dem Jahr 2017 hervorgeht. Um die gesparte Differenz zu ermitteln, rechnete die Firma den Preis von zwei Tonnen Restmüll pro Woche, die vor ihrer Dienstleistung in Anspruch genommen worden seien, minus eine Tonne Restmüll, die nur noch alle zwei Wochen abgeholt werde. „Dann bekommen sie natürlich eine riesige Differenz heraus“, sagt Hahn.

Liste der Fehler ist lang

Das Problem: Die Mieter hätten keinen Einblick in diese Rechnung gehabt und nicht genau gewusst, wofür sie bezahlten. Mieter hingegen, die Mitglied beim Mieterverein sind, konnten laut Hahn die Kosten erfolgreich reklamieren. „Alle, die es nicht moniert haben, haben das weiterhin bezahlt.“ Der Firma wurde schließlich gekündigt. Hahn könnte noch etliche weitere Fehler der Nebenkostenabrechnungen aufzählen: Vom Hausgeld der Vermieter, das mitsamt Wirtschaftsplan auf den Mieter umgelegt wurde, oder von der nicht eingehaltenen 15-monatigen Pause, die zwischen zwei Mieterhöhungen liegen muss.Die Liste ist lang.

Wolfgang Hahn ist vor allem eines wichtig – und in dem Zusammenhang bietet er seine Hilfe den Anwohnern auch weiterhin an: „Jeder Mieter sollte mit Argusaugen seine Nebenkostenabrechnungen überprüfen oder überprüfen lassen. Wahrscheinlich bekommt er Geld zurück.“

Bundesweites Thema

Ablesedienste, die sich an Mietern bereichern

„Submetering“ nennt sich das verbrauchsabhängige Erfassen und Abrechnen von Heiz- und Wasserkosten in Gebäuden sowie die Überlassung der dafür benötigten messtechnischen Ausstattung. Ein profitables Geschäft, das im Juli in den Medien für Schlagzeilen sorgte. Der Marktwert der Unternehmen überrascht da nicht.

Die Platzhirsche Ista und Techem haben in Deutschland zusammen einen Marktanteil von 50 bis 60 Prozent. Ista wurde 2017 für 4,5 Milliarden Euro an den Hongkonger Multimilliardär Li Ka-Shing verkauft, Techem ging im Frühjahr 2018 für 4,6 Milliarden Euro an Schweizer Investoren. Neben Ista und Techem sind mit Kalorimeta, Brunata-Metrona und Zenner-Minol noch drei weitere große Anbieter aktiv. Alle fünf teilen sich etwa 80 Prozent des Marktes und erwirtschafteten im Jahr 2014 laut Schätzungen des Kartellamtes knapp 29 1,5 Milliarden Euro. Pro Wohnung heißt das im Schnitt 74 Euro, die die Vermieter auf die Mieter umlegen können.

Noch ist nicht klar, was die milliardenschweren Verkäufe von Ista und Techem für die Mieter bedeuten. Die Investoren werden ihre hohen Erwerbskosten schnell wieder kompensieren wollen. Mögliche Preissteigerungen werden sich frühestens bei den Heizkostenabrechnungen für 2018 und 2019 bemerkbar machen, die die Vermieter bis Ende 2019 beziehungsweise Ende 2020 vorlegen müssen, warnt der Mieterverein Lüneburg vor.

Mehr zum Projekt unter www.wemgehoertlueneburg.de

Von Franziska Ruf