Donnerstag , 12. Dezember 2019
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Mieten
Am 18. Mai fiel der Startschuss für das Projekt "Wem gehört Lüneburg?". (Foto: Vicari)

Die Wahrheit im Angebot

Lüneburg. Miete ist ein Megathema. Ohne das Klima wäre die Miete vielleicht das größte Thema von allen. Denn in kaum einem anderen Bereich wird so offenbar, das seines der wichtigsten menschlichen Grundbedürfnisse nicht für alle auf eine als gerecht empfundene Art und Weise befriedigt werden kann. Die Mieten steigen, bezahlbarer Wohnraum wird für immer mehr Menschen knapp.

Der Leidensdruck hält seit Jahren an und wächst. So sehr, dass die Politik nicht nur eine Mietpreisbremse und eine Kappungsgrenze eingeführt hat. Sie geht sogar, wie in Berlin, für eine Marktwirtschaft ungewöhnliche Wege und diskutiert, den Mietanstieg zu verbieten.

Auch in Lüneburg pressiert das Thema. Neben dem großen politischen Rahmen stellt sich die Frage, wo all die Wohnungen für Zuzügler und Lüneburger, die im Alter vielleicht nach einer kleineren Bleibe suchen, herkommen sollen.

Sonderauswertung des RWI Essen für die LZ, Datengrundlage: ImmobilienScout 24
So bekannt diese Probleme sind, so schwer tut sich die Politik mit Lösungen. Denn oft ist gar nicht klar, wie die Situation auf dem Wohnungsmarkt überhaupt aussieht, speziell was die Mieten betrifft. Das mag erstaunen, wo man doch ständig Zahlen und Grafiken sieht. Fakt ist aber, dass es belastbare Daten über die Mieten kaum gibt – vor allem nicht im lokalen Detail.

Trotzdem veröffentlichen wir hier eine Doppelseite voll mit Daten. Wo kommen die dann alle her? Wir haben zwei verschiedene Quellen angezapft. Die Lüneburger selbst, die in unserer Online-Umfrage ihre Daten zum Wohnen angegeben und uns damit die Möglichkeit gegeben haben, sogenannte Bestandsmieten zu berechnen. Das sind die Mieten, die während der laufenden Mietverträge bezahlt werden, und die letztlich das vollste Bild der Situation abgeben. Davon handelt der nächste Beitrag, der in etwa zwei Stunden online geht.

Wir haben uns zudem helfen lassen: Das Leibniz-Institut für Wirtschaftsforschung (RWI) in Essen und das GEWOS Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung haben für die LZ Mietangebote auf Immobilien-Scout24 analysiert.

Sonderauswertung des RWI Essen für die LZ, Datengrundlage: ImmobilienScout 24
Diese Daten beschreiben jedoch nur, zu welchem Angebotspreis neue Mietverträge entstehen. „Angebotsmieten“ gelten immer nur direkt bei Einzug. Die Miete, die alle am Ende zahlen, die Bestandsmiete, ist niedriger und anders verteilt (siehe Grafik „Angebot gegen Bestand: Wie unterscheiden sich die Mietspannen?“).

Dennoch sind Angebotsmieten wichtig. Sie sind nicht nur die Preise, mit denen sich jeder auseinandersetzen muss, der darüber nachdenkt, umzuziehen. Sie formen auch die Bestandsmieten von morgen mit, und beschreiben darum wichtige Trends der Mietpreise.

Ungebremster Anstieg

Die Mietpreisbremse ist absolut wirkungslos

Dass die Mieten in Lüneburg steigen, ist kein Geheimnis. Warum? Unsere Kurve der Angebotsmieten sagt: Die niedrigen Kapitalmarktzinsen sind nicht schuld. Eher die Zuwanderung. Lüneburg ist einfach zu schön. Und die Mietpreisbremse? Ein Reinfall.

Tatsächlich stieg die mittlere Miete enorm – in nur elf Jahren fast um die Hälfte. Aber sie stieg nicht immer gleich schnell. Von 2007 bis 2011 ist die Mietkurve fast flach. Im Schnitt heißt das eine Steigerung von 0,8 Prozent pro Jahr. Das lag unter der Inflation – das Wohnen wurde billiger. Doch dann ging es bergauf: Ab 2011 kletterten die Angebotsmieten pro Jahr um 3,2 Prozent – schneller als die Verbraucherpreise. Die Wohnungswirtschaft hatte sich von der Finanzkrise erholt, gleichzeitig verdoppelte sich das Wanderungssaldo. Das kurbelte die Nachfrage an und trieb die Mieten hoch.

Sonderauswertung des GEWOS-Instituts, Datengrundlage: ImmobilienScout 24

Eine Pause gab es nur 2016. Nachdem im Vorjahr mehr als 1000 Flüchtlinge in die Stadt gekommen waren, blieb der Zuzug 2016 niedrig. Prompt wuchsen die Angebotsmieten weniger. Im Dezember kam für Lüneburg die Mietpreisbremse. Die Angebotsmieten dürfen seitdem die „ortsüblichen Vergleichsmiete“ um nicht mehr als zehn Prozent übersteigen. Die Daten zeigen: Die Bremse ist absolut wirkungslos. Die Mieten zogen stark an.

Und der Einfluss der Kapitalmarktzinsen? Weil die Zinsen seit etwa 2009 fast Null sind, legen Investoren ihr Geld lieber in Wohnungen an und drehen die Mieten hoch. So weit die Theorie. Nur: Die Mietkurve zeigt um 2009 kaum einen Effekt. „Die Zinsen haben sicher auch einen Einfluss auf die Mieten. Aber der ist klein – anders als bei den Kaufpreisen für Wohnungen, Häuser und Boden“, erklärt Sandra Schaffner vom RWI.

Die kleinen Zinsen könnten die Mieten sogar zunächst drücken, erklärt die Wissenschaftlerin. Denn für immer mehr Mieter lohne es sich wegen günstiger Kredite, eine Wohnung zu kaufen. Das schwäche die Nachfrage nach Mietwohnungen und damit deren Mietpreis.

Alles wird Hochwertiger

Lüneburg wird zum Luxuspflaster

Die Angebotsmieten in Lüneburg steigen nicht einfach nur. Hohe und niedrige Preisbereiche verschieben sich unterschiedlich, neue Segmente entstehen. Wie sehr der Mietmarkt in Bewegung ist, zeigen die blauen Säulen in den Histogrammen. Die Höhe jeder Säule gibt für eine Preisspanne von 50 Cent an, wie viele Angebote es gab. Die Veränderung der Histogramme legt nahe: Lüneburg wird allmählich zum Luxuspflaster. Warum? Ein Indiz ist der wachsende Ausläufer kleiner Säulen am rechten Rand der blauen „Berge“. Hier hat sich 2018 bereits ein Luxus-Segment mit hohen Mieten etabliert, vereinzelt bis zu 20 Euro pro Quadratmeter.

Während die Mitte des blauen Mietpreisberges von 6,75 Euro im Jahr 2007 bis auf 10 Euro im Jahr 2018 gewandert ist, verschoben sich die größten Säulen (die am häufigsten angebotenen Mietpreise) schneller und stehen jetzt ein wenig rechts von der Mitte. Als würden sie die ganze Verteilung weiter in Richtung höherer Mieten treiben wollen. Dass dieser optische Eindruck nicht ganz falsch ist, bestätigt das RWI. „In Lüneburg werden immer hochwertigere Wohnungen zur Miete angeboten“, so Sandra Schaffner.

So nehme die angebotene Wohnfläche leicht zu, erklärt sie und ergänzt, dass auch die Zimmerzahl steige. „Es werden mehr Wohnungen zum Erstbezug inseriert, oder zum Erstbezug nach Sanierung. Und auch der Anteil der Wohnungen mit Balkon, Garten und anderer hochwertiger Ausstattung nimmt zu.“

In den Mietangeboten auf Immobilien-Scout24, die am RWI in einer Forschungsdatenbank gesammelt werden, liest Schaffner ab: 2018 gab es in Lüneburg doppelt so viele Angebote mit Balkon wie ohne. Zehn Jahre zuvor waren Wohnungen mit Balkon noch die Minderheit.

Bei allem Trend zum Luxus: Es gibt auf dem Markt auch noch vergleichsweise preiswerte Wohnungen. Insgesamt ist der blaue Mietpreis-Berg breiter geworden. Das heißt, es gibt zwar mehr hochpreisige Inserate, aber die eher günstigen Mieten verschwinden nicht so schnell, wie die teuren dazu kommen. Auch 2018 lagen für 47 Prozent aller Inserate die Quadratmetermieten noch unter 10 Euro. Und jedes zehnte Angebot sogar unter acht Euro.

Mehr zum Projekt unter www.wemgehoertlueneburg.deVon Björn Schwentker