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Gemeinsam mit unseren Lesern haben wir einiges herausgefunden. (Foto: Vicari)

Die Wahrheit der Leser

Lüneburg. Geht es um bezahlbares Wohnen, sind die Bestandsmieten das A und O. Um solche Mieten geht es in diesem Beitrag. Das ist so etwas wie ein kleines Wunder, solche Daten gibt es bislang nicht für Lüneburg. Die Bestandsmieten geben letztlich für alle Mieter an, was sie für die etwa 25 000 Mietwohnungen in der Hansestadt bezahlen. Und nicht nur für diejenigen, die gerade neu eine Wohnung beziehen. Für sie gelten die Angebotsmieten (vorheriger Beitrag). Sie betreffen jedes Jahr aber nur ein paar Tausend Lüneburger Wohnungen, also nur einen kleinen Teil.

Schon als die LZ „Wem gehört Lüneburg?“ konzipierte, war klar: Bestandsmieten müssen her. Also bauten wir in die Online-Erhebung Fragen zur Miete ein. Das war riskant. Denn wir wussten weder wie groß der Rücklauf, noch wie plausibel die Angaben sein würden.

Aber das Risiko war es uns wert. Was Daten angeht, hat Lüneburg besonderes Pech. Die Hansestadt ist zwar ein Magnet für Einwanderer, hat aber nicht den Status einer kreisfreien Stadt. Damit fällt sie durchs Raster vieler amtlicher Statistiken, die für Landkreise und kreisfreie Städte erhoben werden, aber nicht für kleinere Gemeinden.

Bund und Land halten für die Stadt wenig Brauchbares an Daten vor. Mit Durchschnittswerten für den Landkreis kann die Hansestadt kaum etwas anfangen. Für die kommunale Planung ist das ein kritischer Mangel. Und die Stadt selbst? Sie erhebt keine eigenen Daten zur Miete. Einen Mietspiegel will sie nicht. Damit hat Lüneburg an selbst erhobenen und kontrollierten Daten: nichts.

Als wir die Daten aus dem CrowdNewsroom auswerteten, wurde unser Mut zum Risiko belohnt. Auch die Lüneburger wollten, dass ihre Bestandsmieten statistisch erfasst werden. Von den 167 Mietern, die sich eintrugen, gaben uns fast 90 Prozent vollständige und plausible Angaben. Es waren exakt 146 Werte.

Zwar sind das nur 0,6 Prozent aller Mietwohnungen. Für erste statistische Trends reicht das aber. Zum Vergleich: Für die Sonntagsfrage zur Bundestagswahl werden nur 0,002 Prozent der Wahlberechtigten befragt.

Dennoch sollte man die Umfrage-Ergebnisse als Indizien sehen. Mit regelmäßig und systematisch erhobenen Mietdaten könnte Lüneburg viel über die Wohnsituation lernen. Und dadurch viel gewinnen. Eine Option für die Kommunalpolitik? bs

Die Zukunft

Das Angebot von heute ist die Miete von morgen

Die wichtigste Wahrheit über die Mieten in Lüneburg ist: Die tatsächlich bezahlten Bestandsmieten (grün) sind – zumindest im CrowdNewsroom – zwei Euro niedriger als die Angebotsmieten (blau): Im Bestand liegt die mittlere Miete bei 8 Euro, bei den Angeboten bei 10 Euro. So schlimm, wie es die Angebotsmieten darstellen, ist es also nicht, denkt man. Tatsächlich gehen die Angebotsmieten von heute aber in die Bestandsmieten von morgen ein. Schon jetzt gleicht sich die Verteilung der Bestandsmieten dem Angebot an: Bereits jetzt sind erste Ausläufer des hochpreisigen Luxus-Segments erkennbar.

Grafik: Landeszeitung/Björn Schwentker
  • * Die Bestandsmieten stammen aus allen 145 Einträgen im CrowdNewsroom mit plausiblen Angaben zu Wohnungsgröße und Nettokaltmiete.
  • ** Die Angebotsmieten hat das GEWOS Institut in einer Sonderauswertung auf Basis der Mietangebote im Jahr 2018 auf ImmobilienScout24 ausgerechnet.
  • *** Mit der „Hälfte“ der Mieten sind hier die 50 Prozent der Fälle gemeint, die genau in der Mitte liegen. Diese Spanne ist über der Grafik mit den horizontalen Balken eingezeichnet. Links dieser Bereiche befindet sich das niedrigste Viertel aller Mieten, rechts davon das höchste.
Günstig wohnen

Gewinn trotz niedriger Mieten

Ist bezahlbarer Wohnraum möglich? Folgt man der medialen Debatte, sind für gewinnorientierte Firmen maximale Mieten unausweichlich. Zwei Lüneburger Wohnungsbauunternehmen beweisen das Gegenteil: Die Wohnungsgenossenschaft (WoGe) und die LüWoBau, beide mit gut über Tausend Wohnungen am Markt, haben für die LZ ihre Bestandsmieten der vergangenen zehn Jahre ausgerechnet.

Ergebnis für 2018: Beide liegen mit ihren Durchschnittsmieten pro Quadratmeter deutlich unter dem Schnitt im CrowdNewsroom, und noch klarer unter den Mieten anderer Unternehmen und denen einzelner Privateigentümer.

Grafik: Landeszeitung/Björn Schwentker. Daten: LüWoBau, Wohnungsgenossenschaft und LZ-CrowdNewsroom

Rentiert sich das? Anscheinend. Beide Firmen machen Gewinn und häufen Eigenkapital an, um weitere Wohnungen zu kaufen oder zu bauen. Die LüWoBau gehört fast vollständig der Stadt, wird aber nicht von ihr finanziert. Eher andersherum: Jährlich überweist die LüWoBau der Stadt 373 000 Euro aus ihrem Gewinn.

Und die Mietsteigerung? Bei der LüWoBau fällt sie etwas höher aus. Unterschiede können durch verschiedene Modernisierungskonzepte entstehen. Entscheidend ist: Beide Anbieter sind weit unter der Steigerung der Angebotsmieten – und ihre Mieten vergleichsweise stabil.

Grafik: Landeszeitung/Björn Schwentker. Daten: LüWoBau, Wohnungsgenossenschaft und Statistisches Bundesamt
Mieterhöhungen

Bloß nicht ausziehen!

Wer die Mietwohnung wechselt und einen neuen Vertrag erhält, zahlt fast immer drauf. Sicher? Vermieter dürfen die Miete regelmäßig bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Selbst wenn es dafür eine Kappungsgrenze gibt, wie in Lüneburg, ist alle drei Jahre ein Plus um bis zu 15 Prozent erlaubt. Warum sollten ältere Mietverträge also günstiger sein als neue?

Grafik: Landeszeitung/Björn Schwentker. Daten: CrowdNewsroom

Tatsache ist: In Lüneburg sind sie es, zumindest für die Mieter aus dem CrowdNewsroom. Diese Grafik zeigt jeden Mietvertrag als einen Punkt. Daraus lässt sich ein signifikanter Trend berechnen: Für alle acht Jahre, die ein Vertrag älter ist als ein anderer, ist die Miete im ersten Vertrag im Schnitt um einen Euro niedriger.

Wie kann das sein, wo doch auch laufende Verträge erhöht werden? Wahrscheinlich werden die Mieten bei Neuvermietung noch stärker angehoben. Eine solche Erhöhung trotz Mietpreisbremse auf bis zu zehn Prozent über die Vergleichsmiete ist möglich. Das würde erklären, warum der „Alterungseffekt“ so stark ist, wenn der Eigentümer ein Finanzinvestor ist. Für CrowdNewsroom-Mieter gilt: Statt acht dauert es drei Jahre, bis die Miete im Schnitt einen Euro teurer ist. Ein Indiz dafür, dass Investoren den Preis bei Neuvermietung stärker erhöhen als andere Eigentümer.

Mehr zum Projekt unter www.wemgehoertlueneburg.de