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Im Rahmen von "Wem gehört Lüneburg?" hat die LZ untersucht, welchen Anteil die Erbbaurechtsfläche mit Wohnraum an der gesamten Stadtteilfläche mit Wohnraum einnimmt. Sieger ist der Kreideberg mit 68 Prozent. Foto: skyimage21

Jahrhundert-Problem Erbbaurecht

Lüneburg. Am Ende geht es um die Frage, was noch sozial ist. Konkret: Wie lange das gängige Erbbaurecht noch den Schutz der Politik genießt, obwohl den Menschen, die auf Erbbaugrund wohnen, bald schon nicht mehr drei-, sondern fünfstellige Eurobeträge als Jahresmiete für ihren Boden (sogenannter „Zins“) abgebucht werden. Und in absehbarer Zeit vielleicht sogar ein Großteil ihres Einkommens.

Denn das ergeben Szenariorechnungen der LZ: Wer heute für ein typisches Lüneburger Wohngrundstück 440 Euro Bodenmiete pro Jahr an die Stadt zahlt (bei Vertragsabschluss im Jahr 1960), könnte im Jahr 2050, wenn der Vertrag ausläuft und verlängert werden muss, jährlich über 56.000 Euro in Rechnung gestellt bekommen.

Unrealistisch? Das wäre schön. Die 56.000 Euro ergeben sich nämlich nicht aus einer Prognose, die besonders gewagt wäre. Man muss nur annehmen, dass alles so bleibt, wie es war. Das heißt, dass die Bodenpreise, an denen sich der Erbbauzins bei Vertragserneuerung orientiert, weiterhin so stark steigen wie im Durchschnitt seit 1970.

Pro Jahr steigen die Bodenrichtwerte im Schnitt um 6,4 Prozent

Seit 1970 erhebt das Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen, kurz LGLN, Bodenrichtwerte für Lüneburg. Seitdem haben sie ein kaum vergleichbares Wachstum erlebt: Pro Jahr kletterten sie im Durchschnitt um 6,4 Prozent nach oben. Das stellt nicht nur die Entwicklung der gesamten Wirtschaft in den Schatten oder die der Löhne und Gehälter. Sondern auch die Zuwächse am deutschen Aktienmarkt und bei den Mieten. Das heißt: Der freie Bodenmarkt liefert Renditen wie kaum ein anderer Bereich. Wer Boden besitzt oder in Erbbaurecht vergibt, kann sich saftiger Gewinne fast sicher sein. Die Rechnung zahlen die Lüneburger Erbbaurechtsnehmer.

Was die Bodenpreise auf dem freien Markt in die Höhe trieb und treibt, ist die ungebremste Nachfrage nach Lüneburger Boden bei gleichzeitig räumlich begrenztem Angebot. Zwar kommt es zwischenzeitlich auch zu Phasen der Stagnation oder sogar zu kurzfristig sinkenden Preisen. Doch Preissteigerungen bis über zehn Prozent in den Boomjahren machen dies mehr als wett.

Darum gilt auch für die Zukunft: Selbst wenn die Bodenpreise wegen einer Wirtschaftsflaute oder einer geänderten Zinspolitik am Kapitalmarkt zwischenzeitlich schwächeln sollten, ist es nicht unwahrscheinlich, dass die Preise auf längere Sicht genauso stark wachsen wie in der Vergangenheit. Und das hieße: rund 56.000 Euro Erbbauzins pro Jahr ab einer Vertragsverlängerung 2050.

Aber vielleicht ist das ja gar nicht schlimm für die Lüneburger? Immerhin steigt ihr Gehalt ja auch regelmäßig – und vielleicht können sie sich einen erhöhten Erbbauzins 2050 dann ja gut leisten? Leider nein. Wenn die Gehälter weiter so steigen wie in den vergangenen 20 Jahren, dann werden sie sich bis Mitte des Jahrhunderts lediglich verdoppeln.

Ein Viertel des Jahreseinkommens wäre fällig

Im besten Fall vervierfachen sie sich. Aber nur, wenn es gelegentlich wieder hohe Gehaltssteigerungen wie in den 1970ern gäbe. Dem gegenüber stünde aber mit 56.000 Euro pro Jahr ein Erbbauzins, der dem 130-fachen der jetzigen Zahlungen (440 Euro) entspricht. Konkret hieße das bei optimistischen Gehaltssteigerungen für einen Angestellten, der brutto heute 60.000 Euro pro Jahr verdient, dass er 2050 knapp ein Viertel seines unversteuerten Jahreseinkommens für den Erbbaugrund aufbringen müsste. Derzeit zahlt er für einen typischen Vertrag aus dem Jahr 1960 weniger als ein Prozent seines Bruttojahresgehalts.

Die LZ hat auch ausgerechnet, was Erbbaurechtsnehmer erwartet, wenn die Bodenpreise nicht weiter wie bisher steigen: Endet die momentane Explosion der Bodenrichtwerte in den nächsten Jahren und fallen die Preise dann leicht unter das momentane Niveau, um dort zu verharren, steigt der Erbbauzins von heute 440 Euro pro Jahr nur auf etwa 7400 Euro. Das hat es auf dem freien Bodenmarkt über so lange Zeit aber noch nie gegeben.

Stiege der Bodenwert künftig lediglich so stark wie die Verbraucherpreise, läge der Zins 2050 bei knapp unter 10.000 Euro. Allerdings ließen die Bodenpreissteigerungen die Inflation bisher weit hinter sich. Es ist also recht wahrscheinlich, dass aus den heute dreistelligen Jahreszahlungen für Erbbaurecht bis Mitte des Jahrhunderts ein gut fünfstelliger Betrag geworden ist – sofern sich weder am System des Erbbaurechts noch an der (nicht vorhandenen) Regulierung des Bodenmarktes etwas ändert.

Angst, die Zinsen nicht mehr bezahlen zu können

Damit ist klar: Bisherige LZ-Berichte über Lüneburger, die durch Zinssteigerungen Ihres Erbbaurechtsvertrages in finanzielle Bedrängnis oder sogar existenziellere Not gerieten, handeln nicht von anekdotischen Einzelfällen. Sie handeln vom Normalfall.

Es sind Geschichten von Lüneburgern, die auf Erbbaugrund wohnen und Angst haben, die Zinsen nicht mehr bezahlen zu können; Angst, ihre Bleibe wegen schlechter Beleihbarkeit verscherbeln zu müssen, nicht zu wissen, wo sie im Alter bleiben, und ihr Haus nicht an die nächste Generation weitergeben zu können.

Diese Datenanalysen zeigen: Die Geschichten haben nicht einzelne Hauptdarsteller, die zufällig Pech hatten. Es gibt in Lüneburg 10.000 ähnliche Hauptdarsteller, die auf Erbbaurecht wohnen und systematisch und vorhersagbar in dieselbe finanzielle Lage geraten.

Die große Gefahr: Es ändert sich trotzdem nichts. Denn die Politik hat in den nächsten Jahren wenig Anreiz, etwas zu ändern. Das liegt am Timing der Erbbaurechtsverträge (siehe große blaue Balkengrafik), die die Stadt über 90 oder 99 Jahre Laufzeit abschließt. Es führt dazu, dass in den nächsten 30 Jahren kaum Verträge erneuert werden – und darum keine drastischen Zinssteigerungen für Aufsehen sorgen – auch wenn die Bodenpreise munter weiterwachsen.

Die erste große Welle an Vertragserneuerungen ist gerade erst über Lüneburg geschwappt. Es waren die ersten Erbbaurechte, die die Hansestadt nach dem Ersten Weltkrieg herausgegeben hat. Damals waren die Bodenpreise und die jährlichen Zinsen noch niedrig. Das Vermieten von Boden per Erbbaurecht war gerade erst in geltendes Recht gegossen worden und galt als soziales Instrument, um möglichst viele Menschen mit Grund für ein Eigenheim zu versorgen. Wer gerade einen solchen Vertrag erneuert hat, musste einiges an Zinssteigerung hinnehmen. Die nächste Erneuerung steht erst zu Beginn des kommenden Jahrhunderts an.

Nun herrscht in Lüneburg erstmal Verlängerungspause: Bis 2050 laufen kaum Verträge aus: Denn nach der ersten Erbbau-Euphorie in der Weimarer Republik wurden kaum mehr Rechte vergeben – bis zur nächsten Welle nach dem Zweiten Weltkrieg. Diese Verträge, ein Drittel aller städtischen Erbbaurechte, laufen ab 2050 aus. Darum wählte die LZ für ihre Szenariorechnungen einen typischen Erbbaurechtsvertrag, der genau in diese Welle fällt: Er wurde 1960 abgeschlossen und hat 90 Jahre Vertragslaufzeit.

Wenn es in den 2050ern wieder losgeht, dürfte es die Lüneburger allerdings besonders hart erwischen. Die bisherigen Zinssteigerungen waren wahrscheinlich harmlos im Vergleich zu dem, was bevorsteht. Der Grund ist eine historische Ausnahmesituation, ein Überbleibsel aus der Zeit des Dritten Reichs. Die Nationalsozialisten hatten nämlich 1936 einen Bodenpreisstopp verhängt. Er galt in der jungen Republik weiter, bis die Bundesregierung Ende 1960 den Markt wieder freigab. Erbbaurechte, die erst kürzlich verlängert wurden, haben dadurch ein Vierteljahrhundert an Vertragslaufzeit erlebt, in dem die Bodenpreise konstant blieben und somit nichts zur Steigerung des Erneuerungs-Zinses beitrugen.

Von einem solchen Preismoratorium profitieren die Lüneburger, deren Verträge in der nächsten Welle ab 2050 erneuert werden, nicht. Sie bekommen den vollen Effekt von 90 oder 99 Jahren freiem Bodenmarkt zu spüren. Mit allen sozialen Folgen.

 

Von Björn Schwentker