Donnerstag , 24. September 2020
Der Niederländer Willem Korthals Altes ist Professor für Landesentwicklung. Im Jahr 2018 hat er die Einführung des "ewigen Erbbaurechts" in Amsterdam untersucht und eine entsprechende Feldstudie zum Thema veröffentlicht. Foto: Christel Swarttouw-Hofmeijer

„Das Erbbaurecht zu erhalten wie es ist, ist zu wenig“

Delft/Lüneburg. Das Erbbaurecht wird für mehr und mehr Lüneburger zur finanziellen Belastung ohne Grenze. Müssen die Verträge erneuert werden, können die jährlichen Zinsen für Erbbaugrundstücke bis auf das Achtzigfache steigen (LZ berichtete). In den Niederlanden hat der öffentliche Druck in einigen Städten bereits dazu geführt, dass das Erbbaurecht abgeschafft wurde. In Amsterdam wollte man es retten – und erfand das „ewige Erbbaurecht“, das nie ausläuft und darum drastische Zinssteigerungen ausschließt.

Diese Einführung hat Prof. Dr. Willem Korthals Altes untersucht und eine Feldstudie dazu veröffentlicht. Der Professor für Landesentwicklung lehrt und forscht an der Fakultät für Architektur und der gebauten Umwelt der Technischen Universität Delft, Niederlande. Im LZ-Interview spricht er über den Weg zur Reform, wirtschaftliche Motive und auch über Lüneburg.

Das Thema Erbbaurecht hat sich in den vergangenen Jahren zu einem der heikelsten Themen im Amsterdamer Rathaus entwickelt. Warum?

Prof. Dr. Willem Korthals Altes: Früher war Amsterdam eine Stadt der Mieter. Da war Erbbaurecht kein Thema. Die Pacht wurde auf die Miete umgelegt und war nicht wirklich erkennbar. In den 1980er-Jahren wuchs Amsterdam im Rahmen einer groß angelegten Stadterneuerung. Immer mehr Menschen bauten ihre neuen Häuser auf städtischen Erbbaurechtsgrundstücken, zum Beispiel auf ehemaligem Hafengelände. Seit Anfang der 1990er-Jahre stiegen dann die Grundstückswerte. Als viele alte Erbbaurechtsverträge erneuert wurden und Hauseigentümer negativ von neuen hohen Zinsen überrascht wurden, kam erstmals Kritik am Erbbaurecht auf. Die Kritik verschärfte sich, als mehrere niederländische Banken in den 2000er-Jahren beschlossen, Häuser auf Erbbaurechtsgrundstücken mit nur noch kurzer Laufzeit bis zur Erneuerung nicht mehr zu beleihen. Seither sind die Grundstückspreise in der Stadt immer weiter gestiegen, die Zinsen fürs Erbbaurecht auch. Und damit hat auch die Kritik noch mal zugenommen.

2016 hat Amsterdam das ewige Erbbaurecht eingeführt (siehe Infobox). Warum wurde das System überhaupt reformiert und nicht gleich ganz abgeschafft?

Das ewige Erbbaurecht ist ein politischer Kompromiss, entstanden unter politischem Druck. Die linken Parteien im Stadtrat sahen das Erbbaurecht als soziale Errungenschaft an und hatten ihren Erhalt zum Teil im Wahlprogramm verankert. Die Interessenvertreter der Hausbesitzer wollten das Erbbaurecht dagegen lieber abschaffen. Es zu reformieren, war eben der Kompromiss. Und mir fällt, ehrlich gesagt, auch keine bessere Lösung ein, die man unter politischem Druck hätte durchsetzen können.

Musste für die Reform des Erbbaurechts eine Gesetzesänderung her?

Nein, eine Gesetzesänderung ist nicht nötig gewesen. Das niederländische Grundstücksrecht ist ziemlich flexibel. Der Rat der Stadt Amsterdam konnte sich ohne große Umstände für das ewige Erbbaurecht entscheiden.

Spricht das ewige Erbbaurecht nicht kolossal gegen die wirtschaftliche Motivation der Erbbaurechtsgeber, im Fall von Amsterdam also der Stadt, weil es die Wertsicherung der Grundstücke ausschaltet?

Natürlich verliert die Stadt Geld, wenn sie ewige Erbbaurechtsverträge vergibt, die nur an die Inflation aber nicht an steigende Grundstückspreise gekoppelt sind. Andererseits haben sich die Entscheider wohl gedacht, dass das ewige Erbbaurecht besser ist als gar keins. Denn damit verdient die Stadt immer noch besser als mit Grundstückssteuern. Andere größere Städte in den Niederlanden haben ihre Erbbaurechtsgrundstücke zum großen Teil in Eigentum umgewandelt, zum Beispiel Rotterdam und Utrecht. Sie haben das alte Erbbaurecht de facto abgeschafft. Das wollte die politische Mehrheit im Amsterdamer Rat nicht.

Bisher haben ja nur wenige Amsterdamer die Möglichkeit genutzt, auf das ewige Erbbaurecht umzusteigen. Warum verläuft der Wechsel so schleppend?

Gute Frage. Es liegt zum einen sicher daran, dass die Stadt nicht die personellen Möglichkeiten hat, auf die Anträge schnell zu reagieren. Viele Leute warten seit Monaten auf ein finanzielles Angebot der Stadt bezüglich des ewigen Erbbaurechtszinses. Außerdem denken viele Hausbesitzer vermutlich: „Mich betrifft das ja erst in 30 oder 40 Jahren, warum soll ich mich jetzt kümmern?’“ Die langen Laufzeiten der Verträge hindern die Leute, vorausschauend aktiv zu werden.

Was könnte eine kleine Stadt wie Lüneburg von Amsterdam lernen?

Der Vergleich ist schwierig, nicht nur wegen der Größe der Städte, sondern vor allem, weil es bei Ihnen ja nicht nur das städtische Erbbaurecht, sondern auch private Erbbaurechtsgeber gibt. Die agieren natürlich anders, unterliegen keinem politischem Druck. Warum sollten die ihre Einnahmen aus dem Erbbaurecht hergeben, wenn der Markt es erlaubt, Grundstücke in Erbbaurecht zu vergeben? An Amsterdam kann man allerdings sehen, dass politischer Druck etwas bewirkt. Hausbesitzer haben doch eine starke Lobby.

Wenn das Erbbaurecht in Deutschland reformiert werden würde, was würden Sie den Reformern dann raten?

Sie sollten sich zuallererst fragen, was Sie mit dem Erbbaurecht überhaupt erreichen wollen. Das kommt mir in der Diskussion ein bisschen zu kurz. Fragen Sie sich: Worin besteht der Mehrwert des Erbbaurechts, warum sollten wir es erhalten? Einfach zu sagen, wir behalten es, weil es nun mal da ist, das ist zu wenig.

Was ist das „ewige Erbbaurecht“? 

Rund 80 Prozent aller Immobilien in Amsterdam sind auf Erbbaurechtsgrundstücken der Stadt errichtet. Die Höhe des jährlich zu zahlenden Erbbauzinses, die Pacht, richtet sich nach der Lage des Grundstücks und wofür es genutzt wird. Für den Boden, auf dem eine Kita steht, fällt weniger Pacht an, als für eines, auf dem ein Bürogebäude gebaut wurde – auch, wenn beide im selben Bezirk liegen.

In Amsterdam gibt es seit 2016 zwei Arten von Erbbaurechtsverträgen: kontinuierliche und ewige. Beim kontinuierlichen Erbbaurecht wird der Erbbauzins alle 50 oder 75 Jahre angepasst. Gegen Ende dieses Zeitraums wird der Erbbauzins durch die Stadt auf Basis der aktuellen Bodenwerte neu berechnet. Erscheint dem Pächter der neue Zins zu hoch, kann er darauf bestehen, eine Experten-Kommission einzuberufen, in die er selbst einen von drei Experten entsenden kann. Dieses Gremium legt den neuen Erbbauzins dann verbindlich fest.

2016 hat die Stadt zusätzlich zum kontinuierlichen das ewige Erbbaurecht eingeführt. Die Besonderheit: Diese Verträge laufen ewig zu gleichen Konditionen. Der jährlich zu zahlende Erbbauzins wird zwar regelmäßig an die Inflation angepasst, nicht aber an steigende Grundstückswerte. Beim ewigen Erbbaurecht können Haus- oder Wohnungsbesitzer den Zins wahlweise weiter jährlich entrichten oder ihn einmalig abbezahlen und der Stadt das Grundstück damit faktisch abkaufen.

Der Wechsel zum ewigen Erbbaurecht ist freiwillig. Die Zahl der Wechselanträge ist niedrig, die Bearbeitung der Anträge schleppend. Den Antrag können Betroffene bei einem Online-Portal der Stadt stellen und sich dort auch ausrechnen lassen, was ein Wechsel kosten würde.

Weitere Artikel zum Thema Erbbaurecht und zur Bürgerrecherche „Wem gehört Lüneburg?“ gibt es hier. 

Von Astrid Csuraji