Samstag , 24. Oktober 2020
Im Stadtteil Mittelfeld dominieren die städtischen Stiftungen als Erbbaurechtsgeber. Das Areal zwischen Bögelstraße und Ringstraße gehört fast ausschließlich den von der Stadt verwalteten Einrichtungen. Foto: t&w

Einnahmen aus Erbbaurechten steigen rasant

Lüneburg. Von solchen Zuwächsen können Anleger in der Nullzins-Phase nur träumen: Um 33,5 Prozent sind innerhalb von vier Jahren die Einnahmen der Stadt Lünebur g aus Erbbaurechten gestiegen.

Im Jahr 2018 nahm die Stadt insgesamt 3,27 Millionen Euro mit Erbbaurechten ein. Das sind gut 800 000 Euro mehr als noch vier Jahre zuvor. Damit sind die Erbbaurechtszahlungen der Lüneburger derzeit eine der am schnellsten wachsenden Einnahmequellen der Stadt. Die Steigerungen stellten sogar die positive Entwicklung des Steueraufkommens und die Kursentwicklung am deutschen Aktienmarkt in den Schatten. Dies ergeben Datenrecherchen und Berechnungen der LZ im Rahmen von „Wem gehört Lüneburg?“.

Die für die Ermittlung von Erbbauzinsen maßgebende Größe ist der Bodenrichtwert, also der Wert des Grundstückes. Innerhalb von vier Jahren hat es in Lüneburg einen Anstieg um 61,4 Prozent gegeben. Zum Vergleich: Der Deutsche Aktien-Index, kurz DAX, legte in dieser Zeit „nur“ um 25,6 Prozent zu. Ein kleiner Trost: Die Verbraucherpreise sind in diesem Zeitraum um 4,3 Prozent gestiegen.

Diese Grafik visualisiert die Einnahmen der Stadt aus Erbbaurechten, sowohl aus kommunalen als auch aus Grundstücken der Stiftungen. Grafik: Anna Paarmann/Quelle: Hansestadt Lüneburg

180 Verträge wurden in den vergangenen Jahren erneuert 

Die seit zehn Jahren stark steigenden Bodenpreise sind der Grund für die immer stärker sprudelnden Zahlungen für Erbbaurechtszinsen. An den Bodenpreisen orientieren sich die Zinsen bei Neuabschluss und Verlängerung von Erbbaurechtsverträgen. In den vergangenen Jahren wurden besonders viele Verträge erneuert – insgesamt 180, davon 37 von kommunalen Grundstücken und 143 von Stiftungsgrundstücken. Zudem wurden acht Grundstücke neu mit einem Erbbaurecht belastet.

Die Stadt verwaltet die folgenden drei Stiftungen: Hospital Zum Großen Heiligen Geist, St. Nikolaihof und Zum Graal. Ende Dezember 2018 hatten Hansestadt und Stiftungen nach eigener Aussage 1864 Erbbaurechte ausgegeben. Davon mehr als 1000 von den Stiftungen.

Tatsache ist: Für viele Lüneburger schnellen die Zahlungen mit dem Abschluss ihrer verlängerten Bodenverträge sprunghaft in die Höhe. Für viele bedeutet das eine große finanzielle Belastung. Für manchen geht es dabei auch um die Existenz.

Der Stadt sind die wachsenden Einnahmen willkommen. Eine Sprecherin verweist darauf, dass diese Überschüsse in Kindergärten, Schulen, Straßen und andere öffentliche Einrichtungen fließen würden – und so letztlich den Lüneburgern zugutekämen. Zudem sei die Kommune durch den bis 2022 laufenden Zukunftsvertrag mit dem Land dazu verpflichtet, ihre Schulden zu tilgen.

10.000 Lüneburger wohnen auf Erbbaurecht 

Tatsächlich trägt das Erbbaurecht dazu aber nur wenig bei: Die Zinseinnahmen betrugen im Jahr 2018 lediglich rund drei Prozent der gesamten ordentlichen Erträge der Stadt. Allein die Steuereinnahmen beliefen sich 2018 auf 108,14 Millionen Euro.

Dem gegenüber stehen rund 10.000 Lüneburger, die nach Schätzungen der LZ auf Erbbaurecht wohnen. Damit ist jeder siebte Einwohner früher oder später betroffen von den Erhöhungen der Zinsen bei Vertragsverlängerung. Akut nicht betroffen von extremen Steigerungen sind Lüneburger mit laufenden Erbbaurechtsverträgen: Für sie kletterte der jährlich zu zahlende Zins seit 2014 nur moderat um höchstens 4,3 Prozent.

Die rasante Einnahmesteigerung aus Erbbaurechten könnte auch das Abrücken der Stadt erklären von der früheren Praxis, immer mal wieder Erbbaurechtsgrundstücke zu verkaufen.

Hintergrund: Einnahme nicht gleich Gewinn

Bei den angegebenen Zahlen handelt es sich um die Einnahmen der Stadt, nicht um den Gewinn. Denn laut Stadt sind diesen Einnahmen aus Erbbaurechten Personalkosten, Aufwendungen für Sach- und Dienstleistungen für die Vertragsverwaltung oder auch Arbeitsplatzkosten entgegenzusetzen. „Für die Verwaltung der Erbbaurechte der Stiftungen erfolgen anteilige Erstattungen.“

Es gibt Überschüsse, die jährlich schwanken, diese werden der Stadt zufolge aber nicht gesondert erfasst, „da die Überschussoptimierung nicht das Ziel der Erbbaurechtsverwaltung ist“.

Die Überschüsse aus den städtischen Erbbaurechten fließen in den Haushalt. Damit werden die verschiedenen „Aufgaben und Angebote der kommunalen Daseinsvorsorge“ (zum Beispiel Kindergärten, Infrastruktur, Schulbauten) mitfinanziert. Bei den Stiftungen sind Überschüsse für satzungsgemäße Zwecke zu verwenden, zum Beispiel bei der Altenhilfe.

Von Werner Kolbe und Björn Schwentker

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