Samstag , 24. Oktober 2020
Im Stadtteil Mittelfeld, hier ist die Straße Meinekenhop zu sehen, dominieren die städtischen Stiftungen als Erbbaurechtsgeber. Foto: t&w

Szenarien zur Zukunft des Erbbaurechts

Lüneburg. Die jährlichen Zahlungen für einen städtischen Erbbaurechtsvertrag, der „Zins“, könnten bei der Verlängerung im Jahr 2050 zehn- bis 80-mal so hoch liegen wie im noch laufenden Vertrag. Das entspricht einer Zinszahlung zwischen etwa 7 400 und 56.000 Euro pro Jahr.

Das ergeben verschiedene Szenariorechnungen der LZ mit Daten der Stadt und des Landesamtes für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen (LGLN) für einen „typischen Lüneburger Erbbaurechtsvertrag“ aus dem Jahr 1960. Hier erklären wir im Detail, wie und mit welchen Annahmen über die Zukunft wir gerechnet haben und auf welche Daten diese Rechnungen basieren.

So berechnen sich die jährlichen Zahlungen

Als „typischen Vertrag“, für den unsere Berechnungen gelten, haben wir einen Erbbaurechtsvertrag über ein 600-Quadratmeter-Grundstück mittlerer Wohnlage zu üblichen Konditionen der Stadt gewählt, der 1960 abgeschlossen wurde und 2050 verlängert wird. Eine solche „mittlere Wohnlage“, für die der Bodenpreise dem Lüneburger Mittel entspricht, findet sich etwa im Stadtteil Kreideberg.

Das Abschlussjahr 1960 haben wir ausgesucht, weil ein solcher Vertrag, der 90 Jahre läuft, im Jahr 2050 erneuert wird, und in diesem Zeitraum nach Angaben der Stadt sehr viele Lüneburger Erbbauverträge auslaufen und erneuert werden müssen. Wichtig: Die Stadt schließt Verträge über 90 oder 99 Jahre ab, zuletzt aber immer häufiger über 90 Jahre. Das heißt: Viele Lüneburger, die auf Erbbaurecht wohnen, haben einen Vertrag, der unserem „typischen Vertrag“ recht ähnlich ist, und müssen um 2050 mit Zinserhöhungen in der Größenordnung rechnen, wie wir sie beschreiben.

Bei der Entwicklung der jährlich von den Erbbaunehmern zu zahlenden Miete für das Grundstück, also dem „Zins“, muss man unterscheiden:

  1. Während der Vertrag läuft, wird der Zins nur alle paar Jahre moderat erhöht, indem er an die Inflation angepasst wird. Damit steigen die Zinszahlungen meistens weniger stark als das eigene Gehalt.
  2. Entscheidender für die Höhe des Zinses ist aber, wie er zu Beginn und bei jeder Erneuerung des Vertrages festgelegt wird. Dann nämlich orientiert er sich am dann aktuellen Bodenpreis. Dieser wird mit einem festen Prozentsatz multipliziert, um die Zahlungshöhe zu berechnen. Für die Stadt liegt dieser Prozentsatz für Wohngrund üblicherweise bei vier Prozent.

Damit würde sich der Zins im ersten Jahr für einen 1960 neu abgeschlossenen Erbbauvertrag über ein 600-Quadratmeter-Grundstück im Kreideberg so berechnen:

Zinshöhe = Quadratmeterpreis des Bodens x Grundstücksfläche x 4 Prozent = 4 Euro/m² x 600 m² x 4 Prozent = 96 Euro

Dieser Preis ist der Ausgangspunkt (ganz links) in der folgenden interaktiven Grafik, in der die jährlichen Zinszahlungen von 1960 bis 2050 zu sehen sind. Die blaue Kurve (Zinszahlungen im laufenden Vertrag) zeigt, wie sich die 96 Euro jedes Jahr um die Inflation erhöhen. Die rote Kurve zeigt, wie hoch der Zins wäre, wenn der Vertrag im jeweiligen Jahr erneuert würde. Das geschieht allerdings meistens erst gegen Ende der Vertragslaufzeit von 90 oder 99 Jahren. Im Jahr der Verlängerung springt der Zins dann von der blauen auf die rote Kurve.

Verlauf der Zahlungen bis 2018

Grundlage der roten Zinskurve (Erstjahres – bzw. Erneuerungszins) sind die jeweils aktuellen Bodenpreise. Wir haben dafür die sogenannten „Bodenrichtwerte“ in Euro pro Quadratmeter verwendet, die die Gutachterausschüsse des LGLN jährlich festlegen. Die rote Kurve in der LZ-Printausgabe vom 21. Dezember 2019 zeigt diese Bodenrichtwerte an. Die interaktive Grafik oben hingegen zeigt in der roten Kurve die Erneuerungszinsen an, die sich für ein typisches Grundstück ergeben, berechnet analog zu dem obigen Rechenbeispiel für 1960.

Die LZ erhielt vom LGLN eine Zeitreihe mit der mittleren Bodenpreisentwicklung für ganz Lüneburg (mit Ausnahme des zentralen Altstadtbereichs, wo die Preise höher sind) als sogenannte „Indexwerte“. Wir haben diese Indexwerte auf konkrete Bodenpreise in einer mittleren Preislage umgerechnet, wie sie im Jahr 2018 etwa im Kreideberg galten. Dort zahlte man 2018 für den Quadratmeter Boden im Mittel 320 Euro. Das LGLN erfasst die Bodenrichtwerte erst ab 1970. Die LZ hatte also amtliche Daten zum Bodenpreis von 1970 bis 2018 – immerhin für fast über ein halbes Jahrhundert.

Für die Zeit von 1960 bis 1970 haben wir die Bodenwerte geschätzt. Wir nahmen dabei an, dass sie jedes Jahr genauso stark stiegen wie im Folgejahrzehnt (1970 bis 1980), nämlich um durchschnittlich 15 Prozent pro Jahr. Vor 1960 blieben die Preise unverändert, da ein 1936 verhängter Bodenpreisstopp in der Bundesrepublik bis 1960 weiter galt.

Die Werte der blauen Kurve in der interaktiven Grafik oben, also die Entwicklung des Jahreszinses im laufenden Vertrag, haben wir ausgehend vom ersten Jahreszins im Jahr 1960 berechnet, indem wir ihn jährlich um die jeweilige Inflation erhöhten. Die dazu nötigen Angaben zur Entwicklung der Verbraucherpreise stammen vom Statistischen Bundesamt.

Szenarien für die Zukunft (2019 bis 2050)

Ein Wort vorab: Niemand kann die Zukunft voraussagen, auch die LZ nicht. Darum sind unsere Vorausberechnungen keine „Prognosen“ im strengen Sinne. Sie sind zu verstehen als mögliche Zukünfte, die unter bestimmten Annahmen eintreffen können. Diese Annahmen legen wir hier offen. Was im Ergebnis für die politische Debatte um das Erbbaurecht zählt, sind die Größenordnungen der möglichen Werte, nicht die auf den Euro genauen Zahlen.

Eine Annahme ist allen Szenarien gemeinsam: Dass sich am gängigen System, den Erbbauzins bei Vertragsbeginn und -erneuerung aus den Bodenpreisen zu berechnen, nichts ändert.

Für die Fortschreibung der Zinsen im laufenden Vertrag nehmen wir an, dass die Inflation von 2019 bis 2050 jährlich bei 1,48 Prozent liegt. Das entspricht der gemittelten jährlichen Inflation von 1993 bis 2018, also der letzten 25 Jahre. Hätten wir über einen längeren Zeitraum gemittelt, wäre die künftige Inflation höher ausgefallen, weil die Verbraucherpreise in den 1970er und 1980er Jahren der Bundesrepublik teils deutlich stärker stiegen als im letzten Vierteljahrhundert.

Seit den 1990ern ist jedoch die Europäische Zentralbank (EZB) für die Notenbankpolitik zuständig. Sie hält sich erfolgreich an die Vorgabe, die Inflation unter 2 Prozent zu halten. Dieses System dürfte sich absehbar nicht maßgeblich ändern. Darum stützt sich die LZ-Annahme zur Inflation auf die Werte seit Bestehen der EZB.

Szenario „Weiter so“ (Bodenrichtwerte bzw. Erneuerungs-Zins)

Ab 2019 sind die Bodenrichtwerte so fortgeschrieben, als wüchsen sie jedes Jahr um 6,4 Prozent. Das entspricht dem mittleren jährlichen Zuwachs seit Start der LGLN-Messungen im Jahr 1970.

Szenario „Inflation“ (Bodenrichtwerte bzw. Erneuerungs-Zins)

Hier nehmen wir an, dass die starken Zuwächse der letzten Jahre zunächst abflauen, die Bodenwerte dann leicht unter das Niveau von 2018 zurückfallen (das entspricht der Vorstellung, dass der Bodenmarkt in den letzten Jahren überhitzt war), um dann moderat in der Höhe der Inflation anzusteigen.

Konkret nimmt die Wachstumsrate der Preise zunächst über fünf Jahre von 11 Prozent (Jahr 2018) auf Null ab (sie halbiert sich jährlich). Dann sinken die Bodenpreise innerhalb von wenigen Jahren um gut 10 Prozent (ähnlich dem historischen Preisrückgang in den 1980ern), und steigen danach jährlich (ab etwa 2030) um 1,5 Prozent (Dies entspricht unserer Annahme für die künftige Inflation).

Szenario „Nullwachstum“ (Bodenrichtwerte bzw. Erneuerungs-Zins)

Hier nehmen wir an, dass die starken Zuwächse der letzten Jahre zunächst abflauen, die Bodenwerte dann leicht unter das Niveau von 2018 zurückfallen (Vorstellung eines zuletzt „überhitzten“ Bodenmarktes), um dann konstant zu bleiben. Dies entspräche einer Stagnation wie in den Krisenjahren 2000 bis 2010 – nur auf Dauer.

Konkret nimmt die Wachstumsrate der Preise zunächst über fünf Jahre von 11% (Jahr 2018) auf Null ab (sie halbiert sich jährlich). Dann sinken die Preise innerhalb weniger Jahre um gut 10 Prozent (ähnlich dem historischen Preisrückgang in den 1980ern). Danach verharrt der Bodenpreis von 2030 bis 2050 bei 308 Euro/m².

Von Björn Schwentker

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