Montag , 19. Oktober 2020
Birgit Haupt hätte sich früher nie vorstellen können, ihre Heimat Hamburg eines Tages hinter sich zu lassen. Inzwischen möchte sie ihr Zuhause in Lüneburg, das sie sich mit ihrem Mann Dieter aufgebaut hat, für nichts in der Welt mehr hergeben. Foto: t&w

Das Recht an fremdem Boden

Lüneburg. 70 Quadratmeter, verteilt auf drei Etagen, haben Dieter und Birgit Haupt für sich. Eine Tages aus ihrem mit Efeu bewachsenen, verwinkelten Reihenhaus im Bellmannskamp wegzuziehen, können sich die beiden nicht vorstellen. „Die Nachbarschaft funktioniert hier sehr gut“, sagt der 62-Jährige und schiebt gleich einen zweiten Grund hinterher: „Die Lage ist absolut toll. Wenn wir draußen einen Rotwein trinken möchten, erreichen wir die Schröderstraße innerhalb von fünf Minuten zu Fuß.“

Darüber, dass die Häuserreihe aus roten Backsteinen, in der das Ehepaar lebt, in den 20er-Jahren gebaut wurde, der Standard deshalb nicht mehr der beste ist, sieht es freimütig hinweg. Was aber durchaus immer wieder Thema ist: Bei dem Grund und Boden, auf dem sich das Zuhause der Lüneburger befindet, handelt es sich um ein Erbbaurechtsgrundstück. Das bedeutet: Die 460 Quadratmeter gehören ihnen nicht. Eigentümer ist der Hospitalfonds St. Benedikti, die älteste Stiftung der Klosterkammer Niedersachsen.

Ein fast schon historisches Dokument

Dieter Haupts‘ Erbbaurechtsvertrag hat 100 Jahre auf der Uhr, er hat ihn von seiner Mutter geerbt. Es handelt sich um ein fast schon historisches Dokument, ein Schriftstück der ersten Stunde. So wurde die gesetzliche Grundlage für das Recht, auf fremdem Boden zu bauen, im Jahr 1919 geschaffen – also ziemlich genau heute vor 100 Jahren. Führt Dieter Haupt sich vor Augen, wie gering der Betrag war, den seine Mutter damals an den Hospitalfonds entrichtet hat, ist ihm nicht gerade zum Lachen zumute. „Wir zahlen heute ungefähr fünfmal so viel wie meine Mutter“, sagt der Mann, dem immer klar war, dass auf seine Frau und ihn eines Tages eine „signifikante Kostensteigerung“ zukommt. Denn er hat sich gut informiert, bevor er in den Vertrag eingestiegen ist. Dazu gehört das Wissen darüber, dass der Erbbauzins alle fünf Jahre angepasst wird. Inflationsbedingt.

Birgit und Dieter Haupt sind froh darüber, dass sie die monatliche Summe trotz der Erhöhungen immer ohne große Probleme aufbringen konnten. Denn sie wissen, dass dieses Privileg nicht jeder hat. „Wir stellen immer wieder mit großer Dankbarkeit fest, dass wir uns das Wohnen leisten können. Das ist ein Geschenk.“

„Wir waren wirklich froh und erleichtert“

Auch bei Familie Haupt hätte das alles anders aussehen können: Im vergangenen Jahr wäre der Pachtvertrag des Ehepaars eigentlich ausgelaufen – ein Datum, das viele Erbbaurechtsnehmer verstreichen lassen. Dass es dazu nicht kam, lag daran, dass die Klosterkammer im Jahr 2013 das Gespräch gesucht und auf die Option der vorzeitigen Verlängerung aufmerksam gemacht hat. Lange überlegen mussten die Haupts nicht, sie wollten ihr Zuhause nicht verlieren. Sie erneuerten das Erbbaurecht also. Allerdings zu einem doppelt so hohen Kurs.

Seitdem fühlen sich der gebürtige Lüneburger, der in einer Straße in der unmittelbaren Nachbarschaft aufgewachsen ist, und seine Frau, die vor einigen Jahren ihr Haus in Hamburg für die Idylle in Lüneburg aufgegeben hat, sicher. Über viele Jahre hinweg war die Gewissheit, dass der Vertrag „ ja irgendwann ausläuft“, mit großen Existenzängsten verbunden. Schon allein wegen dieser Unsicherheit kann Dieter Haupt einem Eigentumsgrundstück viel abgewinnen. „Wir waren wirklich froh und erleichtert, nachdem die vorzeitige Verlängerung stattgefunden hat“, sagt er und spielt nicht nur auf sein Alter, sondern auch auf das seiner Frau an. „Wir brauchen uns um unsere Zukunft keine Sorgen mehr zu machen.“

„Man muss genau wissen, was man tut“

Die nächsten Jahrzehnte sind gesichert, Dieter und Birgit Haupt können in ihrem Haus alt werden. Die Kostensteigerungen stufen sie als zumindest absehbar ein. Wäre der Vertrag ausgelaufen, hätte das ganz anders aussehen können. Denn dann wären Verhandlungen nicht mehr möglich gewesen, die Zinshöhe sicher eine andere. „Ein Erbbaurecht ist nur so lange unproblematisch wie es läuft. Man muss genau wissen, was man tut.“

Trotz der Kritik, die durchklingt, findet Dieter Haupt auch in der heutigen Zeit durchaus noch das soziale Ansinnen im Erbbaurecht wieder. „Für junge Familien, die bauen möchten, ist das aus meiner Sicht sehr interessant.“ Denn die Kosten seien kalkulierbar – anders als bei Hypothekenverträgen, die über zehn oder 15 Jahre finanziert werden müssen. Denn nach Ablauf könne das Zinsniveau am Markt ganz anders aussehen, das Zuhause vielleicht nicht mehr gehalten werden.

Gleichwohl betont der Ingenieur, der täglich mit seiner Frau zum Arbeiten nach Hamburg pendelt, dass ein Erbbaurechtsgrundstück auf lange Sicht nicht günstiger sei als eines, das einem gehört. So zumindest in seinem Fall. „Es ist klar, dass man im Laufe der Zeit den Grundstückspreis irgendwann bezahlt hat. Bei einem Zins von 5 Prozent ist die Summe nach 20 Jahren schon erreicht.“

Von Anna Paarmann

Experten-Abend

Fragen Sie die, die es wissen müssen

Erbbaurecht, sozialverträgliches Wohnen, Nachverdichtung oder auch zukünftige Preisentwicklungen bei Immobilien: Über diese und viele weitere Themen und Anliegen können Sie am kommenden Montag, 3. Juni, ab 19.30 Uhr im Rahmen eines Experten-Abends zur Bürgerrecherche „Wem gehört Lüneburg?“ in der Aula der Christianischule, Thorner Straße 14, mit den folgenden Gästen sprechen und Ihre Fragen loswerden:

Ulf Reinhardt, Vorstand der Wohnungsgenossenschaft Lüneburg

Rainer Leppel, stellvertretender Vorsitzender des Gutachterausschusses für Grundstückswerte

Friederike Bock, Dezernentin für Liegenschaften bei der Klosterkammer Hannover

Philipp Aderhold, Anwalt und Vorsitzender des Lüneburger Mieterbundes

Oberbürgermeister Ulrich Mädge, in Vertretung für Stadtbaurätin Heike Gundermann

Die Veranstaltung wird moderiert von Astrid Csuraji.

Nachgefragt

Wichtig ist der Bodenwert

Die Klosterkammer ist der größte Erbbaurechtsausgeber in Deutschland, ihr gehören auch die meisten dieser Flächen in der Region Lüneburg. Auf die Fragen der LZ antwortet Pressesprecherin Kristina Weidelhofer.

Was für ein Flächenanteil von Lüneburg gehört der Klosterkammer?
Der Anteil an Flächen bewegt sich im unteren einstelligen Bereich. Eine genauere Auswertung ist uns nicht möglich, da wir keinen Zugriff auf Katasterdaten von Fremdgrundstücken haben. Nicht alle Flächen sind zu Erbbaurecht vergeben. So gibt es einzelne Flächen, die in der Vermietung oder Verpachtung sind. Der weitaus größte Teil und insbesondere die Baulandflächen im Stadtgebiet sind zu Erbbaurecht vergeben.

Ist die Nachfrage nach neuen Erbbaurechten noch groß?
Die Nachfrage nach Grundstücken ist allgemein hoch. Erbbaurechte werden laufend neu vergeben. Jüngst wurde in Walsrode ein ganzes Baugebiet zu Erbbaurecht an einzelne Bauwillige vergeben.

Wie hoch ist der jährliche Erbbauzins?
Der Erbbauzins ist abhängig vom Bodenwert zum Zeitpunkt der Bestellung des Erbbaurechtes. Durch die langen Vertragslaufzeiten sind die zugrunde gelegten Bodenwerte sehr unterschiedlich und damit auch der jährlich zu zahlende Erbbauzins pro Quadratmeter. Die sehr alten Verträge haben Erbbauzinsen von zum Teil weniger als einem Euro pro Quadratmeter und Jahr. Neuere Verträge in Lüneburg können je nach Lage durchaus bis zu acht Euro beinhalten.

Werden Verträge in der Regel verlängert, wenn sie auslaufen?
Die von der Klosterkammer verwalteten Stiftungen bieten an, Verträge vorzeitig zu verlängern. Dies ist insbesondere notwendig, um die Beleihbarkeit zu erhalten oder zu erhöhen. Verkauft werden die Grundstücke nicht. Die Klosterkammer hat als Stiftungsverwaltung den Auftrag, das Stiftungsvermögen zu wahren und zu mehren. ap