Samstag , 24. Oktober 2020
Auch das Neubaugebiet Ilmenaugarten gehört zur gehobenen bis oberen Preiskategorie. Foto: Michael Behns

Billig gibt‘s nur woanders

Lüneburg. Wer in Lüneburg ein Haus bauen oder kaufen will, sollte sich gut informieren. Denn die Preise sind in den vergangenen Jahren stark gestiegen. Und ein Ende ist nicht in Sicht.

Die Preise hängen von vielen Faktoren ab: Baukosten, Höhe der Zinsen, Ausstattung, Lage und natürlich den Grundstückspreisen. Eine gute Orientierung bietet der jährlich erscheinende Grundstücksmarktbericht. Er bietet wichtige Informationen über den Grundstücksmarkt. Grundlage der Berichte ist die systematische Auswertung sämtlicher Grundstückskaufverträge. Landesweit werden pro Jahr mehr als 100 000 Kaufverträge registriert. Im Landkreis Lüneburg waren es im Berichtszeitraum 2018 genau 2306 Eigentumsübertragungen, die dem Ausschuss übermittelt wurden.

Die notwendige Transparenz entsteht dadurch, dass alle Berichte der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte (GAG) und des Oberen Gutachterausschusses nach einheitlichen Kriterien erstellt werden. So lassen sich, über regionale Grenzen hinweg, Grundstücksmarktdaten besser vergleichen.

Der GAG Lüneburg umfasst die Daten aus den Landkreisen Lüneburg, Harburg, Uelzen und Lüchow-Dannenberg. Allgemein gilt zwar, dass sich die Baugrundstücke verteuert haben. In einigen Bereichen gibt es aber im Landkreis Lüneburg eine besondere Entwicklung.

Baulandpreise

Die Preise für Baugrundstücke sind in Lüneburg um 7,3 Prozent geklettert – der höchste Anstieg. Gründe dafür sind das relativ geringe Angebot bei hoher Nachfrage und natürlich die Nähe zu Hamburg. Die Preise im Landkreis Harburg liegen zwar teilweise höher, aber deren Anstieg bremst sich langsam ab. Für ein Grundstück mittlerer Größe (832 Quadratmeter, erschlossen) waren 2018 in Lüneburg 102 Euro pro Quadratmeter fällig, im Jahr zuvor waren es 87 Euro. Im Landkreis Harburg stieg der Preis moderat von 127 auf 132 Euro.

Unterschiede im Landkreis

In der Stadt stiegen die Baulandpreise um 10,6 Prozent, im Landkreis Lüneburg West mit dem Samtgemeinden Gellersen, Amelinghausen und Ilmenau um 9,2, in der Umgebung der Stadt (Bardowick, Adendorf und Scharnebeck) um 6,2, in Lüneburg Ost (Ostheide, Dahlenburg und Bleckede) um 3,0 Prozent. In Amt Neuhaus sanken die Preise hingegen um 2,3 Prozent.

Ein- und Zweifamilienhäuser

Auch der Anstieg der Preise für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser liegt im Landkreis Lüneburg mit 10,8 Prozent an der Spitze.

Für ältere Häuser musste im Landkreis Harburg zwar mehr bezahlt werden als in Lüneburg, aber bei neuen Immobilien hat sich die Entwicklung grundlegend geändert: Wer in Lüneburg eine Immobilie ab Baujahr 2016 erwerben wollte, musste im vergangenen Jahr durchschnittlich 3000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche bezahlen. Im Jahr zuvor waren es 2535. In Harburg waren laut Bericht 2768 Euro fällig, im Jahr zuvor 2928. Die große Beliebtheit von Lüneburg spiegelt sich aber nicht nur in diesen Zahlen wider.

Bodenrichtwerte

Die Bodenrichtwerte spielen eine zentrale Rolle bei der Wertermittlung von Grundstücken und Immobilien. In bebauten Gebieten sind Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. Der Wert hängt vor allem von der Lage ab.

Dass die Hansestadt das „Oberzentrum“ des Einzelhandels ist, lässt sich eindrucksvoll an den Bodenrichtwerten für Geschäftsgebiete ablesen. In guter Lage, also in der Lüneburger Innenstadt, liegt der Bodenrichtwert bei 3300 Euro pro Quadratmeter. Der Abstand zum „Zweiten“, der Stadt Buchholz, ist gewaltig: Dort sind es 1500 Euro. Selbst für eine mittlere Lage in Lüneburg liegt der Wert mit 1900 Euro noch deutlich höher.

Auch innerhalb des Landkreises Lüneburg lässt sich die Spitzenstellung der Stadt anhand der Bodenrichtwerte dokumentieren. Sie liegt auch im Bereich individueller Wohnungsbau deutlich vorne: Hier bringt es eine gute Lage auf 400 Euro pro Quadratmeter. Es folgen Adendorf mit 235, Gellersen mit 210, Bardowick mit 165 und Amelinghausen mit 110.

Von Werner Kolbe

Ermittlung der Preise

Auch die Ausstattung zählt

Der Bodenrichtwert gilt als durchschnittlicher Lagewert des Bodens für Grundstücke in abgegrenzten Gebieten, der Bodenrichtwertzone, die bezogen auf Grundstücksmerkmale sowie Art und Maß der Nutzbarkeit in einem Gebiet weitgehend übereinstimmen. Doch beim reinen Bodenrichtwert ist noch lange nicht Schluss. Im Rahmen der Preisfindung spielen neben dem bundesweit ermittelten Baukostenindex sogenannte Sachwertfaktoren eine große Rolle. Dazu zählen Gebäudeart, Lagewert, Region, Restnutzungsdauer, Wohnfläche und Grundstücksfläche. Auch die Ausstattung wird berücksichtigt. Handelt es sich um eine hochwertige Ausstattung? Gibt es hochwertige Außenanlagen wie Garten oder Carport?

Kurskorrekturen nach unten sind zum Beispiel fällig, wenn die Restnutzungsdauer von der zugrunde liegenden Nutzungsdauer von 70 Jahren abweicht. Mit anderen Worten: Wie alt ist die Immobilie, die ich kaufen will? Wie hoch ist der Modernisierungsgrad? Allgemein gilt: Je älter das Haus oder je niedriger der Modernisierungsgrad, desto höher ist die Preisminderung. Handelt es sich um ein Zwei- statt Einfamilienhaus, ist der Faktor 0,9 anzusetzen. Hat das Haus keinen Keller, ist der Faktor 0,97 anzusetzen. All das ergibt zusammen einen Sachwertfaktor, der mit dem vorläufig ermittelten Sachwert multipliziert wird.

Die Lage eines Hauses lässt sich über Vergleichsfaktoren abbilden. Neben den bereits erwähnten Faktoren wie Keller oder Restnutzungsdauer wird hier berücksichtigt, wie weit die Immobilie vom Zen­­­trum Lüneburgs entfernt ist. Mit zunehmender Entfernung verringert sich der Faktor, also am Ende auch der Preis für die Immobilie.