Samstag , 19. September 2020
Viele Grundstücke in Lüneburg sind wie hier am Finkenberg nach Erbbaurecht vergeben. In den vergangenen Jahren waren die Verträge immer wieder Thema, weil Eigentümer der auf den Grundstücken gebauten Häuser nun eine deutlich höhere Erbpacht zahlen müssen. Foto: A/t&w

Wenn der Vertrag für das Erbbaurecht ausläuft

Lüneburg. Ein Haus bauen, ohne den Kaufpreis für das Grundstück zu zahlen? Mit dem Erbbaurecht geht das. Denn der Erbbaurechtsnehmer kauft nicht den Grund und Boden, sondern zahlt stattdessen an dessen Eigentümer einen monatlichen Zins. Dafür darf er auf dem Grundstück ein eigenes Haus bauen – oder kaufen. Doch was passiert, wenn der Erbbaurechtsvertrag ausläuft? Ein Thema, das in Lüneburg stark interessiert.

Die Stadt Lüneburg hat laut ihrer Pressesprecherin Suzanne Moenck 760 Erbbaurechtsnehmer direkt bei der Stadt: „Hinzu kommen 1040 Erbbaurechtsgrundstücke beziehungsweise Erbbaurechtsnehmer bei den städtischen Stiftungen.“ Die Klosterkammer Hannover verwaltet laut ihrer Pressesprecherin Lina Hatscher rund 1500 Erbbaurechte in der Hansestadt: „Hinzu kommen rund 500 im Landkreis Lüneburg.“ Präsident der Klosterkammer ist Hans-Christian Biallas, er ist auch Präsident des Deutschen Erbbaurechtsverbandes. Der Verband hat jetzt die wichtigsten Punkte in Sachen Erbbaurecht zusammengefasst:

Laufzeiten nicht seltenfast hundert Jahre

Erbbaurechtsverträge haben meistens sehr lange Laufzeiten von bis zu 99 Jahren. Dennoch haben viele Menschen Zweifel, ob das Erbbaurecht für sie infrage kommt. Sie fürchten, dass sie am Ende der Laufzeit mit leeren Händen dastehen könnten. Das ist nicht der Fall. Denn das Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) gibt für das Ende des Erbbaurechts durch Ablauf der Zeit klare Regelungen vor. Demnach hat der Erbbaurechtsausgeber dem Erbbauberechtigten eine Entschädigung für das Haus oder die Häuser, die auf dem Grundstück stehen, zu leisten.
Die Höhe dieser Entschädigung und die Art der Zahlung können im Vorfeld vertraglich festgehalten werden. Üblicherweise liegt sie bei zwei Dritteln des Verkehrswertes des Gebäudes zum Zeitpunkt des Vertragsablaufs.

Doch häufig stellt sich die Frage nach einer Entschädigung gar nicht. Denn: „In der Praxis werden sehr viele Erbbaurechte verlängert. Schließlich haben die Grundstückseigentümer ebenfalls ein Interesse an stabilen Verhältnissen und langfristiger Planungssicherheit“, erklärt Matthias Nagel, Geschäftsführer des Deutschen Erbbaurechtsverbandes. „Dann verbleibt das Haus weiterhin im Eigentum des Erbbauberechtigten und das Erbbaurecht wird erneuert.“

Die Mehrheit nutzt die Option zur Verlängerung

Allerdings gab es in Lüneburg zuletzt auch Fälle, in denen Hauseigentümer klagten, sie könnten den deutlich gestiegenen monatlichen Zins nicht mehr aufbringen (LZ berichtete).
Vorzeitige Verlängerungen sind aus Sicht des Verbandes dennoch für beide Vertragsseiten sinnvoll. Insbesondere der Erbbaurechtsnehmer könne sein Haus wieder voll beleihen, wenn er zum Beispiel größere Modernisierungen oder Umbauarbeiten ausführen möchte. Oder er könne es zum vollen Verkehrswert mit einem dann wieder lange laufenden Erbbaurechtsvertrag veräußern. Aber vom ersten Gespräch bis zur Unterzeichnung des neuen Vertrages kann es dauern. Der Erbbaurechtsverband empfiehlt deshalb, nicht auf den Ablauf des Vertrages zu warten, sondern frühzeitig über Verlängerungsoptionen zu verhandeln.

Frühzeitig reagiert auch die Stadt Lüneburg, Suzanne Moenck sagt: „Wir gehen frühzeitig auf unsere Erbbaurechtsnehmer zu, informieren sie über die verschiedenen Möglichkeiten und machen konkrete Angebote. So hat unsere Kämmerei zum Beispiel auch zu Beginn dieses Jahres alle, deren Erbbaurechte bis Ende 2020 auslaufen, angeschrieben. Wir haben sie darauf hingewiesen, aus welchen Berechnungen sich ein nach Ablauf zu zahlender Erbbauzins ergibt. Die Rückmeldungen waren überwiegend positiv, das Angebot wurde vielfach genutzt.“