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Die große Mietkostenfrage

Es gibt eine Landflucht, weil Mieten, Kaufpreise und Grundstücke von Immobilien in Großstädten kaum mehr zu tragen sind. Gesetzliche Regelungen wie die Mietpreisbremse sollen das stoppen. Aufgrund schwankender Inflationen sind sich private Vermieter oft nicht sicher, welche Preise fair sind. Hier gibt es einen Überblick dazu, worauf Mietpreise basieren und was sich in der Aktualisierung von 2020 geändert hat.

Was beeinflusst die Miethöhe?

Wie groß die Miete ist, wird von einigen Faktoren bestimmt. Viele davon sind leicht nachzuvollziehen. Die Kosten richten sich nach der Größe und dem Zustand einer Wohnung. Dazu kommen Nebenkosten, die dem Vermieter durch Services wie Gebäudereinigung, Abwassergebühren und Steuern für das gesamte Haus anfallen.

Wie errechnen sich Nebenkosten?

Vermieter sind einmal im Jahr verpflichtet Nebenkostenabrechnungen zu versenden, wenn ihre Mieter neben ihrer Miete auch Nebenkosten-Vorauszahlungen leisten. Sind Sie privater Vermieter können Sie ganz einfach die Nebenkostenabrechnung erstellen, indem Sie dafür gemachte Programme wie dieses nutzen. Dort ist genau hinterlegt, welche Kosten auf die Mieter umgelegt werden dürfen.

Wenn Sie sich selbst darüber informieren wollen, was genau dazu gehört, finden Sie die gesetzlichen Regelungen dazu in der Betriebskostenverordnung des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Das umfasst die folgenden 14 Punkte:

  • 1. Laufende öffentliche Lasten (z. B. Grundsteuer)
  • 2. Kaltwasserversorgung
  • 3. Entwässerungskosten
  • 4. Straßenreinigung und Müllabfuhr
  • 5. Gartenpflege
  • 6. Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
  • 7. Hausmeisterkosten
  • 8. Schornsteinreinigung
  • 9. Beleuchtungskosten
  • 10. Aufzugskosten
  • 11. Kosten für Gemeinschaftsantennen und Kabelverteileranlagen
  • 12. Einrichtungen zur Wäschepflege
  • 13. Versicherungskosten
  • 14. Sonstige Kosten (z. B. Wartung von Alarmanlagen und Feuermeldern). Diese dürfen nur in der Nebenkostenabrechnung vorkommen, wenn sie explizit im Mietvertrag stehen.

Höhe der Nebenkosten?

Wie hoch die einzelnen Kosten der Nebenkostenauflistung sind, hängt von der Stadt ab, in der die Wohnung steht. Bei manchem von ihnen sind Müllabführkosten höher, bei der anderen die Wasserkosten. Welche Stadt die höchsten Gebühren hat, zeigt der Nebenkostenindex.

Nicht-Materielle Gründe für Miethöhen

Neben den Inhalten der Miete, die einfach zu errechnen sind, gibt es auch welche, die eher durch sozioökonomische Faktoren entstehen. Sie sind die Dinge, die zu hohen Inflationen führen.

Attraktivität der Lage

Wie attraktiv die Lage einer Wohnung ist, hängt viel mit der Infrastruktur der Umgebung zusammen. Sind Supermärkte, Haltestellen, Schulen und Parkplätze in der Nähe? Liegt die Stadt in einem Ballungszentrum, in dem viele Jobs vorhanden sind? Ist die Umgebung sicher und sauber?

Ein Wohngebiet mit vielen positiven Faktoren hat eine hohe Nachfrage. Da viele Menschen dort wohnen wollen, gibt es gegenüber der Nachfrage einen Wohnungsmangel. Wer etwas Seltenes verkauft, das viele Menschen haben wollen, kann dafür einen hohen Preis verlangen. Wer es wirklich besitzen will, wird mit den Kosten aufkommen.

Vierteltreue

Menschen, die in einem Viertel wohnen, dass ihnen am Herzen liegt, beispielsweise, weil es eines der oben genannten attraktiven Wohngebiete ist, wollen es ungern wieder verlassen. Sie sind deshalb eher dazu bereit, auch höhere Kosten und Mieterhöhungen zu zahlen.

Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse sieht vor, dass neue Mieten von bestehenden Wohnungen in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen dürfen. Der Mietspiegel des Ortes enthält diese Vergleichsmiete und die einzelnen Bundesländer entscheiden selbst, was genau als angespannter Wohnungsmarkt gilt. Die Angaben finden sich im Netz oder können bei den örtlichen Ämtern beantragt werden.

  • Bestehende Mieten haben Bestandsschutz. Wenn die Miete bereits oberhalb der Preisdeckelung lag, darf sie bei Wiedervermietung auch erneut verlangt werden.
  • Damit Investoren weiter dazu angehalten sind, neuen Wohnraum zu schaffen, gilt diese Begrenzung nicht für Neubauten. (Häuser, die erstmals nach Oktober 2014 genutzt und vermietet wurden.)
  • Auch bestehende Wohnungen können sich von der Mietbremse verabschieden, wenn sie grundlegend modernisiert werden. So soll sichergestellt werden, dass Sanierungen weiterhin stattfinden. (Umfassende Modernisierung = für 1/3 der Kosten eines Neubaus, alte Wohnung nun vergleichbar mit Neubauwohnung.)

Aktualisierung 2019

  • Vermieter müssen die Miete des Vormieters unaufgefordert und schriftlich offenlegen, wenn sie über der 10 % Grenze liegt. Sie müssen dabei auch erklären, welche der Regelungen dazu geführt haben, dass die höhere Miete erlaubt ist. Erklären sie die Höhe und Gründe nicht schon bei Vertragsabschluss, kann der Mieter im Anschluss formlos mit einer Rüge dagegen vorgehen.

Aktualisierung 2020

  • Seit April 2020 bekommen Mieter Rückzahlungen für Verstöße gegen die Mietpreisbremse. Die Differenz der alten und neuen reduzierten Miete muss für die ersten zweieinhalb Jahre des Mietverhältnisses zurückgezahlt werden.
  • Die Vergleichsmiete wird nun an den letzten 6 Jahren berechnet. Mietspiegel mit Stichtag vor dem 1. März 2020 dürfen noch nach der alten Regel mit 4 Jahren rechnen.

Lokale Unterschiede

Die Mietpreisbremse wird nicht in allen Bundesländern angewandt oder wurde teilweise als unzulässig beschlossen. Was genau für Ihre Immobilien gilt, erfahren Sie hier.

Bildquelle:
Pixabay.com