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Immobilie verkaufen: Die besten Tipps für eine erfolgreiche Abwicklung

Wer seine Immobilie verkaufen möchte – egal ob Ein- beziehungsweise Mehrfamilienhaus oder auch Eigentumswohnung – muss bekanntlich schon im Vorfeld viele wichtige Entscheidungen treffen: Kümmert man sich persönlich um den Verkauf oder sollte man vielleicht doch lieber einen Makler damit beauftragen? Welchen Preis kann man verlangen und wie viel ist die Immobilie überhaupt wert? Gibt es den optimalen Zeitpunkt für den Verkauf? Welche Dokumente werden benötigt? Wie laufen die Verhandlungen grundsätzlich ab? Und auf welche Besonderheiten muss man darüber hinaus noch achten, damit der Immobilienverkauf möglichst gewinnbringend und ohne große Komplikationen über die Bühne geht?

Es gibt bekanntlich viele Gründe, warum man seine Immobilie verkaufen möchte oder muss – sei es aufgrund einer beruflichen beziehungsweise privaten Veränderung, eines Umzuges ins Ausland oder um sich aus einer finanziellen Notlage zu befreien. Doch bevor der Verkaufserlös schlussendlich auf dem eigenen Konto landet, gibt es vorab zahlreiche Faktoren zu beachten, damit der Immobilienverkauf nicht in einem (finanziellen) Alptraum endet. Das Wichtigste vorab: Man sollte sich auf jeden Fall ausreichend Zeit nehmen und sich weder bei der Vorbereitung noch während den Verhandlungen mit dem potentiellen Käufer selber unter (Zeit-)Druck setzen. Stattdessen gilt es mit Weitsicht zu agieren, um eventuell aufkommende Probleme von Anfang an vermeiden zu können. Aber wie macht man das denn eigentlich am besten? Und worauf sollte man als Privatverkäufer grundsätzlich noch achten?

Immobilie verkaufen: Die Schritt-für-Schritt-Checkliste

Die Immobiliensituation in kleineren Städten – wie Rothenburg ob der Tauber, Heiligenhafen oder der Rattenfängerstadt Hameln – ist zum aktuellen Zeitpunkt zwar noch immer deutlich entspannter, als in Lüneburg oder gar Berlin. Doch auch wer beispielsweise seine Immobilie in Hameln verkaufen möchte, sollte sich definitiv ebenfalls genauso gut vorbereiten, damit einem erfolgreichen und möglichst unkomplizierten Verkauf nichts im Wege steht. Dementsprechend sollte man sich unter allen Umständen ausreichend Zeit nehmen und den Ablauf so perfekt und ausführlich wie möglich planen. Gut zu wissen: Ein privater Immobilienverkauf kann sich unter Umständen über viele Wochen oder gar mehrere Monate hinziehen. Und wer seine Immobilie übereilt und dementsprechend unvorbereitet verkauft, muss stets damit rechnen, dass sich das mit hoher Wahrscheinlichkeit negativ auf den Verkaufserlös auswirken wird. Stattdessen sollte man bereits schon im ersten Schritt die gewünschten Ziele klar definieren und eine geeignete Herangehensweise festlegen. Und worauf man darüber hinaus noch achten sollte, zeigt die nun folgenden Checkliste:

1.) Welchen Verkaufspreis möchte ich erzielen und wie viel ist meine Immobilie überhaupt wert?
Um den Wert der Immobilie festzustellen, empfiehlt sich stets eine professionelle Wertermittlung durch einen Experten. Wie viel man dann jedoch für die Immobilie verlangt, bleibt schlussendlich dem Verkäufer selbst überlassen. Tipp: Um ein besseres Gefühl für den passenden Verkaufspreis zu bekommen, kann es nicht schaden, wenn man die aktuelle Marktsituation etwas genauer unter die Lupe nimmt und sich die Preisgestaltung vergleichbarer Objekte anschaut.

2.) Übernehme ich eigenhändig den Verkauf oder beauftrage ich einen Makler?
Die notwendigen Unterlagen besorgen, ein Exposé erstellen, Besichtigungstermin vereinbaren, Preis- respektive Verkaufsverhandlungen führen und Verträge abschließen: Der Verkauf einer Immobilie kann schnell sehr kompliziert und unübersichtlich werden. Daher sollte man sich möglichst frühzeitig entscheiden, ob man den Verkauf tatsächlich selber abwickeln oder sich stattdessen lieber auf das Fachwissen eines Maklers verlassen möchte. Tipp: Wer sich für den Verkauf über einen Immobilienmakler entscheidet, sollte die Preise der verschiedenen Makler ausführlich miteinander vergleichen, um so von dem bestmöglichen Angebot profitieren zu können.

3.) Gibt es noch laufende (Bau-)Kredite, die gegebenenfalls vorher abgezahlt werden müssen?
Im Falle einer noch laufenden Baufinanzierung oder anderer aktiver Kredite kann es sein, dass diese erst komplett getilgt oder umfinanziert werden müssen, bevor man die Immobilie tatsächlich verkaufen kann. Um auf Nummer sicher zu gehen, empfiehlt sich daher ein ausführliches Gespräch mit dem verantwortlichen Bankberater.

4.) Was soll mit der Einrichtung passieren?
Ob Einbauküche, Kleiderschrank oder Blumenvase – wer frühzeitig festlegt, welche Einrichtungsgegenstände mit umziehen sollen, spart sich nicht nur viel Stress, sondern kann diese unter Umständen sogar noch als zusätzliche Verhandlungsmasse mit in die Verkaufsgespräche einbringen.

5.) Gibt es bereits einen festen Umzugstermin?
Im Optimalfall bleibt man bis zum erfolgreichen Verkauf in der Immobilie wohnen. Daher empfiehlt es sich, den Umzug erst dann zu organisieren, wenn der Vertrag auch tatsächlich in trockenen Tüchern ist. Gut zu wissen: Unbewohnte und daher leerstehende Häuser und Wohnungen lassen sich in der Regel schlechter verkaufen, da sie auf viele potentielle Käufer nicht wirklich ansprechend wirken.

6.) Wo und wie soll meine Immobilie angeboten und präsentiert werden?
Wer den Immobilienverkauf selbst in die Hand nimmt, muss sich natürlich auch um eine möglichst attraktive Präsentation kümmern. Dazu gehören aussagekräftige Fotos, eine ausführliche Objektbeschreibung und ein ansprechender Verkaufstext. Zudem sollte man frühzeitig festlegen, wo das Verkaufsangebot erscheinen soll. Aufgrund der enorm hohen Reichweite empfiehlt sich eines der zahlreichen Immobilien-Portale im Internet. Tipp: Wer auf mehreren Portalen gleichzeitig inseriert, erhöht die Chancen auf einen zeitnahen Verkauf.

7.) Welche Unterlagen und Dokumente benötige ich und woher bekomme ich sie?
Es gibt gleich mehrere wichtige Unterlagen, die man als Verkäufer einer Immobilie zwingend benötigt. Dazu gehört zum einen ein Grundbuchauszug (erhältlich bei dem zuständigen Grundbuchamt), aus dem die eingetragenen Grundschulden hervorgehen. Zum anderen benötigt man einen Lageplan samt Flurkartenauszug vom Katasteramt, einen kompletten Satz Baupläne (Baugenehmigungen, sowie Bau- und Abnahmebescheinigungen) und eine Berechnung der Wohnfläche von dem Bauordnungsamt, sowie einen Auszug aus dem sogenannten Baulastenverzeichnis (ausgestellt von dem jeweiligen Vermessungs- und Katasteramt. Zudem sollte man eine Betriebskostenaufstellung (Versicherungen, Energiekosten etc.), einen Nachweis über sämtliche Modernisierungs- und Umbaumaßnahmen und gegebenenfalls einen Denkmalschutznachweis (erhältlich bei der verantwortlichen Denkmalschutzbehörde) vorliegen haben.

8.) Wie kann ich die Bonität des potentiellen Käufers überprüfen?
Um auf Nummer sicher zu gehen, sollte man stets die Bonität (Zahlungsfähigkeit) des potentiellen Käufers überprüfen. Dazu kann dieser eine sogenannte Selbstauskunft beantragen, die beweist, dass er auch tatsächlich über die notwendigen Geldmittel verfügt, um die Immobilie vollständig bezahlen zu können. Sollte der Kauf über einen (Bau-)Finanzierungskredit abgewickelt werden, kann der Verkäufer zudem eine offizielle Finanzierungsbestätigung der durchführenden Bank anfordern. Wichtig: Der Vertrag sollte in jeden Fall erst dann unterschieben und besiegelt werden, wenn die Finanzierung 100%ig abgesichert ist.

9.) Wie sollte der Kaufvertrag aussehen und wer kann mir dabei helfen?
Da es bei dem Verkauf einer Immobilie bekanntlich um sehr viel Geld geht, sollte der Vertrag in jedem Fall absolut wasserdicht, juristisch korrekt und notariell beglaubigt sein. Dementsprechend müssen alle getroffenen Vereinbarungen und sonstige Absprachen schriftlich in dem Kaufvertrag fixiert werden. Hier empfiehlt es sich dringend einen Notar zu konsultieren, der dem Verkäufer bei dem Vertragsentwurf mit Rat und Tat zur Seite stehen kann. Gut zu wissen: Die Notarkosten orientieren sich an dem Gerichts- und Notarkostengesetz (kurz GNotKG) und liegen in der Regel bei etwa 1,5 bis 2 Prozent des vereinbarten Kaufpreises.

10.) Die Schlüsselübergabe
Abschließend sei gesagt, dass die finale Schlüsselübergabe in jedem Fall erst dann erfolgen sollte, wenn der ausgemachte Kaufpreis komplett überwiesen wurde. Wer auf Nummer sicher gehen will, kann für die Abwicklung ein sogenanntes Notaranderkonto nutzen, bei dem der beauftragte Notar dafür sorgt, dass die Eigentumsrechte tatsächlich erst dann an den Käufer übergehen, wenn die komplette Summe auf eben diesem Konto eingegangen ist. Und noch ein kleiner Tipp: Während der Übergabe sollte man ein Übergabeprotokoll erstellen, um jederzeit nachweisen zu können, dass sämtliche Unterlagen an den Käufer ausgehändigt wurden.

Bildquelle:
Pixabay.com