Sonntag , 4. Dezember 2022
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Eine Immobilie finanzieren – Diese Fehler sollten vermieden werden

Bei den immer steigenden Mietpreisen suchen viele Menschen nach Möglichkeiten, sich eine eigene Immobilie zu finanzieren. Hat man ein Haus oder eine Wohnung gefunden, die man mit einem Kredit finanzieren könnte, oder ein Grundstück, dass man bebauen kann, ist es verlockend schnell zuzuschlagen und sich das Angebot zu sichern. Bei der hohen finanziellen Belastung sollte man aber nicht vorschnell handeln. Diese Fehler bei der Immobilienfinanzierung kann man mit etwas Vorsicht verhindern.

Was genau ist die Immobilienfinanzierung?

Die Immobilienfinanzierung beschreibt jegliche Möglichkeit, die wir haben, eine Wunschimmobilie oder ihren Bau zu bezahlen. Da die wenigsten Menschen auf Anhieb das Eigenkapital haben, den Bau oder Kauf direkt aus eigener Hand zu bezahlen, sprechen wir deshalb meist von einer Finanzierung mithilfe von Krediten und staatlichen Zuschüssen (beispielsweise für Energiesparmaßnahmen).

In der Regel ist es ein zweckgebundener Ratenkredit oder ein Immobilienkredit, auch Baufinanzierung, Baudarlehen oder Hauskredit genannt, der von einer Bank ausgegeben wird.

Dabei verpflichtet man sich, das geliehene Geld ausschließlich für die Kosten der Immobilie zu verwenden. Diese Beträge müssen mit Kostenvoranschlägen und Maßnahmenkatalogen belegt werden, wenn man den Kredit beantragt. Eventuell ist auch ein Grundbucheintrag notwendig, um einen hohen Baukredit aufzunehmen. Das kostet Gebühren für den Eintrag und den verantwortlichen Notar.

Die Bedingungen des Kreditvertrags sind abhängig von diversen Faktoren. Insgesamt wird anhand der Darlehenshöhe, dem Eigenkapital, das man einbringen kann, dem Sollzinssatz, der Höhe der ersten Tilgung und der Laufzeit des Vertrags festgemacht, wie hoch die monatlichen Raten sind, mit denen man den Betrag an die Bank zurückzahlt.

Darauf sollte man unbedingt achten bei der Immobilienfinanzierung

Für die Finanzierung einer Immobilie sollte man nicht den erstbesten Kredit mit beliebigen Konditionen wählen. Wenn wir einige Aspekte beachten, können wir das beste Angebot finden.

Die Immobilienfinanzierungs-Anbieter vergleichen

Webseiten wie www.baufi24.de bieten nicht nur hilfreiche Informationen, sondern auch diverse Online-Rechner, mit denen man verschiedene Kreditbedingungen und Angebote miteinander abgleichen kann. Unterschiedliche Anbieter von Finanzierungsoptionen bieten verschiedene Konditionen, wie die Zinshöhe, das notwendige Eigenkapital oder Laufzeiten. Mit einem Vergleich findet man genau den Kredit, der individuell das beste Angebot darstellt.

Die richtige Darlehensform

Banken bieten verschiedene Darlehensformen an, die man zur Immobilienfinanzierung nutzen kann. Dazu zählen beispielsweise:

  • ein Forward-Darlehen – Bei einem Forward-Darlehen sichert sich der Antragsteller das Niedrigzinsniveau bei der Antragstellung für einen Zeitpunkt in der Zukunft, an dem er erst auf das Darlehen zurückgreifen wird. Das lohnt sich, wenn man damit rechnet, dass das Zinsniveau in der Zukunft steigen wird. Dafür zahlt er hier einen Ausübungspreis als Aufschlag auf den vereinbarten Kreditzins.
  • ein Annuitätendarlehen – Auch hier sichert man sich eine gleichbleibende Zinsbindung. Die festen Zinsen und Tilgungsraten führen zu gleichbleibenden monatlichen Zahlungen. Es kann sein, dass die Frist für die Zinsbindung nicht ausreicht, um das Darlehen voll abzubezahlen. In dem Fall bleibt eine Restschuld, die man mit einer Anschlussfinanzierung mit höheren Zinsen begleichen muss.
  • ein Volltilgerdarlehen – Bei dem Volltilgerdarlehen bleibt keine Restschuld. Nach der ersten Zinsbindungsfrist ist die Schuld voll beglichen. Hier sind die Tilgungsraten höher.
  • eine Vollfinanzierung – Bei der Vollfinanzierung zahlt die Bank ohne Eigenkapital des Antragstellers die volle Finanzierung. Dafür sind die Zinsen, mit denen der Kreditnehmende das Geld zurückzahlen muss, deutlich höher.

Die Tilgung nicht unterschätzen

Viele Menschen achten ausschließlich auf die Höhe der Zinsen, wenn sie einen Kredit bewerten. Dabei sollten sie aber auch die Tilgungsrate beachten. Während die Zinsen prozentual mitbestimmen, wie hoch der monatliche Tilgungsbetrag ist, legen wir mit der Tilgungsrate fest, wie hoch der Betrag ist, auf den sich diese Prozentzahl bezieht, und wie lange wir diesen monatlichen Betrag bezahlen müssen.

Grundsätzlich gilt, dass es gut ist, die anfängliche Tilgung so hoch anzusetzen, wie möglich. Dadurch sinken die Zinsen für den restlichen Zeitraum der Finanzierung.

Die eigenen Finanzen nicht überschätzen

Bei der Berechnung, ob man sich ein Haus mit Kredit leisten kann, sollte man immer auch Puffer mit einrechnen. Es ist wahrscheinlich, dass man entweder vergisst, einige Faktoren zu beachten, oder unerwartete Kosten entstehen, die man nicht voraussagen konnte. Ein klassisches Beispiel sind die Nebenkosten für den Immobilienkauf, wie die Kosten für Grundbucheinträge und Co., die oft nicht zur Genüge beachtet werden.

Deshalb gilt die Faustregel, bevor man einen Immobilienkredit abschließt, gewisse Prozentzahlen an Geld zur Seite zu legen. Eine dieser Regelungen ist es, mit 30 % bis 40 % des Nettohaushaltseinkommens für die Tilgung des Immobilienkredits zu rechnen. Zusätzlich sollte man neben dem Kaufpreis Nebenkosten von 9 % bis 12 % des Kaufpreises der Immobilie zur Hand haben.

Die Finanzierung absichern

Die Bank, die einen Kredit vergibt, ist bereit bessere Bedingungen anzubieten, wenn man zusätzliche Absicherungen einreicht. Insbesondere, wenn man selbst keine ausreichende Bonität bieten kann, lassen sich Banken so beschwichtigen. Die Bonität bewerten die Banken anhand der wirtschaftlichen Situation, persönlicher Umstände und dem bisherigen Zahlungsverhalten einer Person.

Hat der Beantragende kein regelmäßiges festes Einkommen oder hat bisher einige Male das Konto überzogen, wirkt sich das negativ auf die Einschätzung der Kreditwürdigkeit aus. Mit zusätzlichen Sicherheiten kann man diese Sorgen beschwichtigen.

Eine Zusatzsicherheit kann beispielsweise sein:

  • Eine Lebensversicherung
  • Ein Bausparvertrag
  • Eine abbezahlte Immobilie
  • Das Hinzuziehen eines zweiten Kreditnehmers mit festen Einkünften
  • Ein Bürge
  • Die Verpfändung von Bankguthaben
  • Eine Muskelhypothek (Eigenleistungen beim Hausbau, z. B. Verlegen von Böden)

Als Antwort auf diese Sicherheiten erhält der Beantragende bessere Zinsen und eventuell höhere Darlehensbeträge.

Zusätzlich kann man sich mit Versicherungen vor dem Fall absichern, dass etwas Unerwartetes wie eine Berufsunfähigkeit dazu führt, dass man zahlungsunfähig wird. Eine Berufsunfähigkeitsversicherung oder Restschuldversicherungen schützen und in solchen Fällen.

Fazit

Möchte man eine Immobilie kaufen oder bauen, nimmt man dafür große Beträge in die Hand. Meist sind sie eine Kombination aus Eigenkapital, staatlichen Förderungen und/oder einem Immobilienkredit. Bei der Höhe der Kosten ist es wichtig, gute Entscheidungen zu treffen und nicht vorschnell zu handeln.

Bei der Immobilienfinanzierung sollte man die Angebote und ihre Konditionen gut vergleichen. Online-Rechner helfen dabei, das beste Angebot zu finden. Zusätzlich sollte man sichergehen, dass man genügend Puffer für Notfälle zurückgelegt hat und die Finanzierung ausreichend abgesichert ist. Achtet man auf diese Hinweise, kann ein Kredit dabei helfen, den Traum vom Eigenheim zu erfüllen.

Bildquelle:
Pixabay.com