Sonntag , 4. Dezember 2022
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Was man über Nießbrauch bei Immobilien wissen sollte

Das Nießbrauchrecht ist als beliebte Methode der Immobilienverrentung immer wieder im Gespräch. Sie gibt Personen neben dem Besitzer das Recht, eine Immobilie zu nutzen und daraus Gewinn zu machen. Was genau steckt dahinter? Welche Pflichten und Vorteile haben Eigentümer und Nutznießer? Und was sind die Gründe, aus denen viele Menschen den Nießbrauch nutzen, um ihr Besitztum zu vererben?

Was versteht man unter Nießbrauch?

Das Nießbrauchrecht ist ein Nutzungsrecht für fremdes Eigentum, das ein Eigentümer an eine andere Person ausstellen kann. Im Bereich der Immobilien kann der Besitzer eines Hauses einer anderen Person die Nutzung des Eigentums erlauben. Dadurch erhält der Nießbraucher auch das Recht, die Immobilie nutzen, um Einnahmen zu generieren, beispielsweise durch Vermietung. In dem Nießbrauchvertrag ist festgelegt, ob und wie viel von diesen Einnahmen der Nießbraucher an den Besitzer des Eigentums abgeben muss.

Einige Nießbrauch-Varianten berechnen den Kapitalwert, den der Nießbraucher aus der Immobilie zieht, anhand der geschätzten Dauer des Nießbrauchrechts und dem durch das Bewertungsgesetz des Finanzamts berechneten Jahreswerts des Hauses. Je nachdem, wie sich das spezifische Nießbrauchrecht ausgestaltet, zahlt man einen Anteil dieses Kapitalwerts an den Eigentümer. Wie hoch der Wert ist, kann man mit hilfreichen Online-Tools kostenlos berechnen lassen.

Das Nießbrauchrecht, wenn vertraglich nicht anders festgelegt, bis zu dem Tod des Nießbrauchers. Danach kann es nicht an dessen Erben vererbt werden. Ebenso wenig kann der Nießbraucher das Recht der Nutzung an andere Personen weiterverkaufen.

Arten von Nießbrauch

Das Nießbrauch-Konzept gilt nicht nur für Immobilien. Auch das Nutzungsrecht für Fahrzeuge, Vermögen, Wertpapiere und die Anteile oder Rechte an Unternehmen oder ähnlichem können so an andere Personen vergeben werden.

Daneben gibt es drei verschiedene Varianten des Nießbrauchrechts:

  • Zuwendungsnießbrauch – Der Zuwendungsnießbrauch übergibt das Nutzungsrecht einer Immobilie an einen Dritten. Der Zuwendungsnießbrauch unterscheidet sich noch zwischen entgeltlichem und unentgeltlichem Nießbrauch. Bei dem Ersten zahlt der Nießbraucher ein Entgelt, beispielsweise Teile der Mieteinnahmen, an den Eigentümer.
  • Vermächtnisnießbrauch – Der Vermächtnisnießbrauch wird in dem letzten Willen einer Person vermerkt. Dementsprechend sind die Erben des ursprünglichen Eigentümers verpflichtet, dem Nutznießer weiterhin die Nutzung des Nachlassgegenstandes einzuräumen.
  • Vorbehaltsnießbrauch – Beim Vorbehaltsnießbrauch/Nießbrauchsvorbehalt behält der Eigentümer das Nutzungsrecht seiner Immobilie, aber gibt das Eigentum in den Besitz einer dritten Person. Dies wird häufig genutzt, wenn Menschen ihren Kindern aufgrund von Steuervorteilen zu Lebzeiten ein Haus vermachen wollen, statt es erst nach dem Tod zu vererben.

Diese drei Varianten teilen sich wiederum ein in:

  • Totalnießbrauch – Das Nutzungsrecht betrifft die ganze Immobilie.
  • Bruchteilsnießbrauch – Das Nutzungsrecht betrifft nur einen Teil der Immobilie.
  • Quotennießbrauch – Das Nutzungsrecht betrifft einen prozentualen Anteil der ganzen Immobilie.

Nießbrauch auf eine Immobilie

Sind wir Besitzer einer Immobilie, können wir auf mehrere Arten von dem Nießbrauch profitieren. Es ermöglicht uns Einnahmen aus einer Immobilie, deren Nutzung und damit auch einige Pflichten wir an eine andere Person abgeben. Andererseits können wir somit unser Besitztum auch zu Lebzeiten bereits an unsere Erben weitergeben, aber weiterhin darin leben, um teure Erbschaftssteuern zu umgehen.

Was ist der Unterschied zum Wohnrecht

Wenn wir unseren Wohnraum vermieten, geben wir Personen ebenfalls das Recht, die Immobilie zu nutzen. Im Gegensatz zum Nießbrauchrecht haben Mieter aber weniger Rechte und Pflichten. Sie können das Gebäude beispielsweise nicht dafür nutzen, um selbst Einkommen zu erzielen, indem sie sie vermieten. Genauso ist es aber auch nicht ihre Verantwortung, Reparaturen durchzuführen.

Rechte & Pflichten von Eigentümern & Nießbrauchern

Rechte Eigentümer
Verfügungsrecht: Darf über die Immobilie verfügen und sie ohne Einwilligung des Nießbrauchers verkaufen & Nutzungsrechte beschränken.

Rechte Nießbraucher
Nutzungsrecht: Darf die Immobilie nutzen und Gewinn erzielen.

Pflichten Eigentümer

  • Anlieger- & Erschließungsbeiträge
  • Außergewöhnliche Unterhaltungskosten (Modernisierungen …)
  • Pflichten Nießbraucher

  • Versicherungen
  • Gewöhnliche Unterhaltungskosten (Ausbesserung, Renovierungen …)

Das Ende des Nießbrauchs

Eigentümer und Nießbraucher können in dem Nießbrauchvertrag festlegen, ob das Recht bis zu dem Tod des Nießbrauchers anhält, oder nur ein bestimmter Zeitraum abgedeckt ist. Ohne zeitliche Begrenzung, die im Vertrag festgehalten wurde, gilt es automatisch lebenslang.

Was gehört in einen Nießbrauchvertrag rein?

Wie genau ein Nießbrauch aussieht, können die Beteiligten eigenhändig festlegen. Dafür müssen sie die gewünschten Bedingungen in dem Nießbrauchvertrag festhalten. Feste Regeln, wie der Vortag aussehen muss, gibt es keine. Damit die verwendeten Klauseln rechtssicher sind, sollte man dabei aber einen Anwalt zurate ziehen.

Zu den zu definierenden Inhalten gehört beispielsweise:

  • Worauf sich das Nutzungsrecht bezieht. (Total- oder Teilnießbrauch einer Wohnung, eines Hauses, eines Grundstücks …)
  • Ob der Nießbraucher ein Entgelt zahlen muss und welches.
  • Ob der Nießbrauch zeitlich begrenzt ist.
  • Wie genau sich die Rechte und Pflichten der Beteiligten aufteilen.

Der Kapitalwert eines Nießbrauchs

Um den Nießbrauch bei der Steuer korrekt anzugeben, muss man den Kapitalwert des Nießbrauchrechts errechnen. Wenn eine Immobilie einen Nießbraucher hat, mindert es ihren Wert, insbesondere, wenn der Nießbrauch nicht zeitlich begrenzt ist. Ist der Wert der Immobilie gemindert, hat das beispielsweise Auswirkungen auf das Berechnen der Erbschaftssteuer bei der Vererbung eines Gebäudes mit einem Nießbraucher.

Berechnet wird der Wert aus dem Jahreswert, der Laufzeit und dem Kapitalwert von Männern bzw. Frauen. Der oben genannte Rechner hilft bei der Ermittlung des Kapitalwerts.

Fazit

Durch das Nießbrauchrecht geben wir einem Dritten das Nutzungsrecht für eine Immobilie, deren Eigentümer wir sind. Dadurch kann diese Person das Gebäude nutzen und dadurch Gewinne machen, indem sie sie etwa vermietet. Im Gegenzug kümmert sich die Person um die üblichen Unterhaltungskosten und Versicherungen und wickelt die Vermietung ab. In manchen Fällen zahlt der Nießbraucher dafür ein Entgelt an den Eigentümer.

Das Nießbrauchrecht ist zudem eine beliebte Möglichkeit, sein Erbe zu Lebzeiten bereits an seine Kinder weiterzugeben, aber sich selbst das Nutzungsrecht zu behalten. Das kann große Steuervorteile bei der Erbschaftssteuer haben.

Bildquelle:
Pixabay.com